原標題：全國人大常委會法工委發(fā)布備案審查工作案例

一些地方立法有關(guān)物業(yè)規(guī)定缺乏上位法依據(jù)被叫停

法治日報記者 朱寧寧

對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的違法行為，地方性法規(guī)應(yīng)當如何設(shè)定處罰幅度？

物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，到底需不需要交納物業(yè)服務(wù)費？該交多少物業(yè)費？

建設(shè)單位在竣工驗收后，究竟可不可以將供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位？

因社會及歷史等原因，在實踐中，上述物業(yè)糾紛時有發(fā)生。為加強物業(yè)管理，解決實際問題，有的地方在立法過程中作了一些探索規(guī)定。

地方的這些規(guī)定是否與上位法一致？是否存在突破上位法的情況？近日，全國人大常委會法工委對外公布的備案審查工作案例給出了答案。綜合各方面意見，法工委依據(jù)立法法以及《法規(guī)、司法解釋備案審查工作辦法》的有關(guān)規(guī)定，對于地方性法規(guī)中有關(guān)物業(yè)管理方面的一些規(guī)定給出了審查意見。地方立法對破壞承重墻等行為規(guī)定了低于上位法處罰的做法，法工委明確予以喊停。

法工委經(jīng)審查認為，地方立法應(yīng)當遵循立法權(quán)限，與民法典、國務(wù)院有關(guān)行政法規(guī)規(guī)定保持一致。同時，還應(yīng)當注重立法的實踐效果，具有可操作性。

地方立法不應(yīng)降低處罰幅度放松對破壞承重墻等管控

承重墻是支撐建筑物地基、樓板、梁柱等主要荷載的墻體，在地震等自然災害發(fā)生時具有承受沖擊的重要作用。私拆承重墻，輕則需要投入巨資加固、修繕，重則會造成房屋整體脆弱甚至坍塌，后果不堪設(shè)想。

今年5月，黑龍江省哈爾濱市一租戶私自拆除承重墻事件，引起輿論高度關(guān)注。據(jù)媒體報道，施工現(xiàn)場，一輛小型挖掘機和鏟車被運到室內(nèi)進行野蠻拆除作業(yè)，被拆除的墻體內(nèi)成片的鋼筋裸露在外，觸目驚心。這也導致涉事樓棟多個樓層出現(xiàn)墻壁開裂，多戶居民被緊急疏散安置，總計損失超過1.6億元。

無獨有偶，私拆承重墻并非個案，多地都出現(xiàn)類似案例：今年4月，廣東省廣州市白云區(qū)嶺南新世界一住戶在裝修過程中私自拆除承重墻，造成上層房屋局部開裂；今年2月，浙江省杭州市一小區(qū)住戶違規(guī)裝修，破壞承重剪力墻，導致多家住戶墻體開裂；2022年5月，湖北省武漢市一住戶私砸承重墻，不少住戶家中墻壁出現(xiàn)裂縫，業(yè)主集體聲討涉事人……

這種損害其他業(yè)主生命財產(chǎn)權(quán)益的行為，引發(fā)社會高度關(guān)注，群眾對此反映強烈，要求嚴懲私拆承重墻這種違法行為的呼聲不斷。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為此也專門發(fā)出通知，要求堅決遏制私拆承重墻等違法違規(guī)行為。

目前，我國法律法規(guī)中對于私拆承重墻等行為的處罰均有明確規(guī)定。建筑法第七十條規(guī)定，違反本法規(guī)定，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程擅自施工的，責令改正，處以罰款；造成損失的，承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》（以下簡稱《條例》）第十五條規(guī)定，房屋建筑使用者在裝修過程中，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。第六十九條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

但實踐中，有地方性法規(guī)卻設(shè)定了低于上位法的處罰。某省物業(yè)管理條例規(guī)定，“業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以處罰：(一)違反本條例第七十一條第一款第三項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款……”

對此，法工委研究認為，根據(jù)《條例》，房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。某省物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，罰款額度為一萬元以上五萬元以下，只有在情節(jié)嚴重的情況下才處五萬元以上十萬元以下罰款，明顯低于《條例》規(guī)定的罰款額度，屬于放松管控，與上位法規(guī)定不一致。

法工委認為，制定機關(guān)對此應(yīng)提高認識。房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)涉及公共安全，地方性法規(guī)應(yīng)嚴格執(zhí)行上位法有關(guān)規(guī)定，不應(yīng)放松管控，降低處罰幅度。

業(yè)主未實際入住是否可以減免物業(yè)費可在合同中約定

物業(yè)費交納始終是物業(yè)管理繞不開的問題。

房子交付后沒有入住也沒有裝修，還需要交納物業(yè)費嗎？如果必須交納，那可不可以打折交納？實踐中，這一問題經(jīng)常會被提及。在案例中，法工委對相關(guān)問題進行了明確。

關(guān)于物業(yè)費交納，民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

法工委研究認為，根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費，并且不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯的理由拒絕向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。關(guān)于物業(yè)費的確定標準、不同情形下的交納比例問題，民法典并未作出規(guī)定。實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費的問題，可在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當適用民法典的規(guī)定。

實踐中，某省物業(yè)管理條例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費總額百分之七十的費用。對于這一規(guī)定，法工委認為，缺乏上位法依據(jù)，且實踐中難以操作。

地方無權(quán)規(guī)定有關(guān)移交專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備所有權(quán)問題

在此次公布的案例中，法工委還就建設(shè)單位向?qū)I(yè)經(jīng)營單位移交專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備所有權(quán)的問題給出了審查意見。

實踐中，小區(qū)內(nèi)的變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的歸屬情況比較復雜。某省物業(yè)管理條例規(guī)定，建設(shè)單位在竣工驗收后，應(yīng)當將變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位；專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。

法工委研究認為，地方性法規(guī)的這一規(guī)定與上位法不一致。理由是，民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！段飿I(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！段飿I(yè)管理條例》第五十一條第一款規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

法工委認為，根據(jù)民法典的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有的權(quán)利，屬于業(yè)主共有部分的變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)應(yīng)當屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位不能將其所有權(quán)移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，供水、供電、供氣、供熱等共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，并不影響相關(guān)單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護責任。

法工委指出，某省物業(yè)管理條例中關(guān)于建設(shè)單位應(yīng)當將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交專業(yè)經(jīng)營單位的規(guī)定，涉及公民的基本財產(chǎn)權(quán)利，與民法典規(guī)定不一致，地方性法規(guī)無權(quán)作出上述規(guī)定。