原標題：人大代表社區(qū)居民政府工作人員共同參加

“幸福圓桌會”共話群眾“急難愁盼”

法治日報記者　　朱寧寧

2月14日，江西南昌西湖區(qū)市場社區(qū)，一場“幸福圓桌會”如期舉行，全國人大代表、國浩律師事務所執(zhí)行合伙人馮帆身處其中。活動現場，社區(qū)居民代表圍繞老舊小區(qū)改造紛紛發(fā)表意見建議，區(qū)政府相關部門工作人員也作了表態(tài)發(fā)言。

這是馮帆以全國人大代表的身份第二次參加“幸福圓桌會”座談?！靶腋A桌會”通過“群眾提議、社區(qū)吹哨、部門報到”的社區(qū)治理與服務創(chuàng)新模式，把居民關注的問題擺在桌面上，真正解決居民群眾的“急難愁盼”問題。今年全國人大會議期間，馮帆提交的關于修改《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的建議正是圍繞此次座談會話題提出的。

“這是用法治手段提升社區(qū)基層治理的成功嘗試，也是生動的全過程人民民主的基層實踐，可以切切實實地解決老百姓的困難?！痹隈T帆看來，社會治理是國家治理的重要方面，運用法治思維助力社區(qū)基層治理十分重要。

馮帆認為，一方面，司法實踐中涉及業(yè)主行使共有權益的權利糾紛案件數量不斷上升，另一方面，在我國現有法律規(guī)定的框架下，業(yè)主無法行使表決權、業(yè)主表決出現僵局的情況時有發(fā)生。此外，有關業(yè)主大會表決以及物業(yè)管理費用等涉及全體業(yè)主的共有權益也經常引發(fā)糾紛。

在馮帆看來，這些問題的產生有很多跟《條例》已經無法適應實踐需求直接相關，尤其是民法典施行以后，部分規(guī)定與民法典存在矛盾，需要統一。

通過調研，馮帆認為，《條例》存在諸多問題亟須修改。

——《條例》與民法典關于業(yè)主大會表決程序的規(guī)定有所不同。比如，《條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加；民法典第二百七十八條則將參與表決的人數及面積占比提高為三分之二。又如，對于表決比例，《條例》表述均為“占總面積”與“占總人數”，而民法典為“參與表決專有部分面積”和“參與表決的人數”。

——《條例》沒有規(guī)定表決回避制度，由于現行法律法規(guī)對于業(yè)主大會表決的規(guī)則是以專有面積與參與表決人數作為計票基礎，在涉及占有專有面積較多的“大業(yè)主”關系的表決事項時，容易出現“專有面積達到表決要求，而人數達不到要求”的表決僵局，不利于對小業(yè)主的保護。

——《條例》對于實際未入住業(yè)主的物業(yè)費承擔問題，未有明確規(guī)定。實踐中，常有業(yè)主表示自己并未實際入住，沒有享受物業(yè)服務，因而拒付物業(yè)管理費，從而導致大量訴訟產生。

——實踐中一些房屋本身存在質量問題，導致業(yè)主的入住體驗很不好而拒交物業(yè)管理費。

鑒于此，馮帆建議對照民法典，將《條例》中涉及業(yè)主大會表決程序的規(guī)定予以相應修改，保持法律的統一性。

她同時建議，在《條例》第十二條第一款后增加一款，作為第二款，規(guī)定“表決事項涉及單個業(yè)主直接利害關系的，該業(yè)主應回避此項表決”，并明確規(guī)定，“未實際入住業(yè)主可減免繳納物業(yè)管理費用，具體減免的額度由業(yè)主大會決定。”“房屋出現質量問題且不屬于房屋主體結構質量不合格的，物業(yè)服務企業(yè)應予以先行維修，業(yè)主先行支付部分費用，全部費用由建設單位承擔。”