原標(biāo)題：成都引用民法典規(guī)定試點(diǎn)小區(qū)取消物業(yè)實(shí)行自治管理引發(fā)物業(yè)存廢之爭(zhēng)

建立物業(yè)退出機(jī)制鼓勵(lì)多種管理方式并存

提起物業(yè)，小區(qū)業(yè)主“又愛(ài)又恨”，有些業(yè)主“愛(ài)”它在自己需要幫助時(shí)能雪中送炭，有些業(yè)主則“恨”它對(duì)自己的訴求視而不見(jiàn)。

作為安居樂(lè)業(yè)的“大管家”，業(yè)主都期望自己的小區(qū)能擁有一個(gè)負(fù)責(zé)任、服務(wù)好的物業(yè)公司。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在難以調(diào)和的矛盾。近日，四川成都試點(diǎn)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)委會(huì)自治管理，這則“成都打響取消物業(yè)第一槍?zhuān)瑢?shí)行業(yè)主自治”的消息再次引發(fā)小區(qū)物業(yè)存廢之爭(zhēng)。

“取消物業(yè)的呼聲不絕于耳，其根源在于物業(yè)公司提供的服務(wù)和業(yè)主的需求不匹配。從現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，業(yè)主要求取消物業(yè)公司的要求合理合法，但取消后，如何構(gòu)建良好的業(yè)主自治管理模式也是值得思考的問(wèn)題?！敝袊?guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海近日接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于雙方矛盾不能一味回避，而是要鼓勵(lì)采取多種形式的物業(yè)管理方式。

物業(yè)服務(wù)矛盾頻發(fā)

在“摸黑”開(kāi)門(mén)近半個(gè)月后，家住北京市海淀區(qū)彰化路附近某小區(qū)的梁慧最終無(wú)奈之下和丈夫自行購(gòu)買(mǎi)了燈泡，踩著家中的折疊梯子更換了樓道里的聲控?zé)簟?/p>

“聲控?zé)粼缇蛪牧耍客砘丶叶嫉么蜷_(kāi)手機(jī)上的手電筒找鑰匙孔?！绷夯鄱啻蜗蛐^(qū)物業(yè)反映這一問(wèn)題，對(duì)方表示會(huì)盡快安排人手更換，豈料這一“盡快”竟等了半個(gè)月未果。

梁慧居住的小區(qū)并非高檔社區(qū)，但每年3000多元的物業(yè)費(fèi)也并不算低?！半y道業(yè)主給物業(yè)公司交的這些錢(qián)，連買(mǎi)個(gè)燈泡都費(fèi)勁嗎？”

像梁慧這種對(duì)小區(qū)物業(yè)“有情緒”的業(yè)主不在少數(shù)。一位陳姓業(yè)主表示，因?yàn)闃巧献?hù)衛(wèi)生間漏水，自己多次向小區(qū)物業(yè)尋求幫助，但物業(yè)公司僅安排兩家住戶(hù)溝通了一次再無(wú)后續(xù)進(jìn)展。

“服務(wù)找不著人，催繳費(fèi)卻是一門(mén)兒靈?！绷夯圩庥昧诵^(qū)的地下停車(chē)位，每年停車(chē)費(fèi)6000多元，物業(yè)公司會(huì)在到期前不斷催繳，“每年只有這時(shí)候最積極，真是‘干啥啥不行，收費(fèi)第一名’?！?/p>

除了拿錢(qián)不辦事，還有小區(qū)業(yè)主向記者反映物業(yè)公司涉嫌巧立名目，意圖多收費(fèi)。

家住北京市豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)的吳迪，擁有多個(gè)“廢棄”的門(mén)禁卡，究其原因是小區(qū)差不多每半年就要換一次出入口大門(mén)，這也意味著業(yè)主需要重新更換門(mén)禁卡，但只能免費(fèi)領(lǐng)一個(gè)，其他都要單收費(fèi)，一個(gè)門(mén)禁卡20元左右，一般家庭都要配備兩三個(gè)門(mén)禁卡。

“小區(qū)電梯內(nèi)的廣告收益是否應(yīng)該歸全體業(yè)主所有？”就這個(gè)問(wèn)題，吳迪也曾多次找小區(qū)物業(yè)問(wèn)過(guò)，但并沒(méi)有得到滿意的答復(fù)，收支情況更不對(duì)業(yè)主明示。

記者在一些小區(qū)論壇看到，吐槽物業(yè)問(wèn)題的帖子往往跟帖最多，且“沒(méi)有最糟，只有更糟”，主要集中在物業(yè)服務(wù)差、亂收費(fèi)等方面。

物業(yè)公司角色錯(cuò)位

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高低不僅直接影響業(yè)主居家生活體驗(yàn)，也會(huì)間接影響房產(chǎn)價(jià)值，可謂至關(guān)重要?！痹趧⒖『？磥?lái)，物業(yè)和業(yè)主矛盾頻發(fā)，多數(shù)問(wèn)題還是出在物業(yè)公司方面。物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的服務(wù)契約關(guān)系，但實(shí)際上不少物業(yè)公司并未以服務(wù)為本，而是以“管理者”自居，有的甚至凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視業(yè)主合理訴求。

劉俊海認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)矛盾頻發(fā)有一定“歷史原因”，比如很多小區(qū)物業(yè)公司最初都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所選，服務(wù)質(zhì)量難以保障。加之此前法律對(duì)物業(yè)服務(wù)的規(guī)制相對(duì)有限，導(dǎo)致這一行業(yè)無(wú)序發(fā)展。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，國(guó)家通過(guò)完善立法對(duì)其進(jìn)行了規(guī)范。2021年1月1日起施行的民法典第二百八十四條規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

小區(qū)公共區(qū)域收益一直是筆糊涂賬，除電梯廣告費(fèi)外，還有小區(qū)會(huì)在小區(qū)內(nèi)劃定一塊場(chǎng)地作為公共停車(chē)場(chǎng)，收取停車(chē)費(fèi)。這些收益原則上都屬于全體業(yè)主，此前由于沒(méi)有相應(yīng)的法律條款對(duì)其規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司基本都將這筆錢(qián)據(jù)為己有。

對(duì)于爭(zhēng)議較大的電梯廣告收益歸屬問(wèn)題，民法典第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除經(jīng)營(yíng)成本之后屬于業(yè)主共有。

中國(guó)法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳音江認(rèn)為，物業(yè)公司在收費(fèi)及費(fèi)用使用方面沒(méi)有向業(yè)主明晰，這也是雙方矛盾糾紛頻發(fā)的最主要原因之一。民法典對(duì)此有明確規(guī)定，需要以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告?？梢?jiàn)，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公示物業(yè)費(fèi)的明細(xì)和物業(yè)費(fèi)的具體用途，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)費(fèi)的用途明細(xì)監(jiān)督物業(yè)公司工作。

鼓勵(lì)業(yè)主理性自治

“業(yè)委會(huì)，勝訴！清退工作，繼續(xù)！”近日，黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)某小區(qū)業(yè)主群發(fā)布的一則消息引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

事件起因是香坊區(qū)一街道辦下發(fā)通知責(zé)令某小區(qū)業(yè)委會(huì)停止解聘物業(yè)，隨后該街道辦被業(yè)委會(huì)告上法院。最終法院判決，該街道辦適用的法律、法規(guī)錯(cuò)誤，對(duì)業(yè)委會(huì)請(qǐng)求撤銷(xiāo)街道辦這一通知予以支持。

近年來(lái)，社會(huì)上關(guān)于取消物業(yè)、實(shí)行業(yè)主自治的呼聲不絕于耳，取消物業(yè)公司是否合法？

民法典第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。這意味著，小區(qū)業(yè)主解聘物業(yè)公司是合法的，業(yè)主自治是業(yè)主的民事權(quán)利和民事自由。

當(dāng)前已有部分地區(qū)的小區(qū)嘗試取消物業(yè)公司管理，實(shí)行業(yè)主自治模式，并取得了一定效果。廣東省廣州市祈樂(lè)苑小區(qū)2015年便成立業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始業(yè)主自管，明確所有公共收入屬于全體業(yè)主所有，每個(gè)月都會(huì)公開(kāi)收入明細(xì)，還選舉了幾位業(yè)主獨(dú)立擔(dān)任監(jiān)督員，負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的支出。

“小區(qū)業(yè)主自己管理自己，最重要的是要保持公開(kāi)透明?！逼順?lè)苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任冼敏強(qiáng)介紹說(shuō)，小區(qū)每年物業(yè)管理收入包括物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等，除支付物業(yè)人員工資外，其他結(jié)余費(fèi)用全部用在小區(qū)建設(shè)上。此外，小區(qū)物業(yè)中心員工包括物業(yè)主管全部由業(yè)主自聘，業(yè)主有了更大的協(xié)商權(quán)和決定權(quán)。

“如果物業(yè)公司盡心盡責(zé)，委托物業(yè)公司管理服務(wù)能省不少麻煩，如果取消物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，則需要有一套相對(duì)完備的業(yè)主自治制度?！眲⒖『ＵJ(rèn)為，當(dāng)前還有不少小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，這樣既不利于與物業(yè)交涉，也不利于實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治，相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，鼓勵(lì)小區(qū)合法成立業(yè)委會(huì)，鼓勵(lì)業(yè)主理性自治。

針對(duì)部分小區(qū)業(yè)主采用拒交物業(yè)費(fèi)的方式和物業(yè)公司對(duì)抗的做法，陳音江認(rèn)為，這樣只能造成惡性循環(huán)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)差等理由拖欠甚至拒交費(fèi)用，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司確有問(wèn)題甚至出現(xiàn)違法行為，應(yīng)采取合法手段進(jìn)行維權(quán)。“相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)物業(yè)公司監(jiān)管力度，建立健全物業(yè)公司退出機(jī)制，加大對(duì)服務(wù)差、投訴多的物業(yè)公司的懲處力度，倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)管理水平?！甭?huà)/李曉軍