原標(biāo)題：給“群租”“短租暴雷”劃紅線 市人大代表建議修改房屋租賃條例

“群租”、“短租暴雷”……近年來(lái)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)十分紅火，但由此引發(fā)的各種亂象屢見(jiàn)不鮮，矛盾糾紛不斷。在今年上海兩會(huì)上，上海市人大代表彭燕玲提出了關(guān)于修改《上海市房屋租賃條例》的議案，從法治供給上給予房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)制。

現(xiàn)狀：租賃亂象引發(fā)諸多矛盾

彭燕玲代表指出，住房租賃關(guān)乎民生福祉，關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)乎城市發(fā)展。近幾年來(lái)，隨著本市住房租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，住房租賃行業(yè)快速成長(zhǎng)，住房租賃模式不斷創(chuàng)新，不斷滿足著房屋租賃市場(chǎng)人員的需求，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。但同時(shí)，由于房屋租賃管理中的缺陷和不足，一定程度上影響著房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展和城市精細(xì)化管理水平。

她分析，首先，房屋租賃管理未能全覆蓋。按照《上海市房屋租賃條例》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的規(guī)定，本市的房屋租賃活動(dòng)納入《條例》的調(diào)整范疇，實(shí)行依法管理。房屋租賃管理既應(yīng)該包括直管公租房屋的管理，也應(yīng)該包括商品房屋租賃的管理，但實(shí)際工作中，直管公房的管理比較有序、順暢，而商品房屋租賃管理的覆蓋面較低，存在不少問(wèn)題，影響管理成效。此外，農(nóng)村宅基地上的房屋租賃問(wèn)題長(zhǎng)期未納入管理，也面臨不少問(wèn)題。

其次，房屋租賃管理手段單一。多年來(lái)，本市對(duì)房屋租賃管理的思路是以當(dāng)事人民事法律關(guān)系為主導(dǎo)，管理手段設(shè)定比較單一、簡(jiǎn)單，主要是合同示范文本制和租賃登記備案制，由于約束、制約措施和手段的缺乏，導(dǎo)致未經(jīng)管理部門(mén)登記備案的隱形租賃市場(chǎng)大量存在，產(chǎn)生不少問(wèn)題和糾紛，群租等情況不時(shí)發(fā)生，影響了租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

第三，一些新情況新問(wèn)題缺乏規(guī)范依據(jù)。隨著上海旅游市場(chǎng)的不斷活躍，居民房屋改為民宿、短期租賃等現(xiàn)象越來(lái)越多，如何管理面臨依據(jù)缺失；低收入外來(lái)務(wù)工群體的居住權(quán)如何保障也需要進(jìn)一步研究，不然，群租問(wèn)題難以根本消除；長(zhǎng)租公寓租賃服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管問(wèn)題，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

修法確保房屋居住屬性

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。彭燕玲代表表示，“十四五”規(guī)劃綱要明確指出，要有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利；加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人的合法權(quán)益。

“當(dāng)前，一方面國(guó)家對(duì)房屋租賃市場(chǎng)建設(shè)管理已有明確的指示要求?！迸硌嗔岽矸治?，另一方面，由于《條例》制定時(shí)間較早，部分規(guī)范內(nèi)容和管理措施已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展和管理要求所需，房屋租賃管理依據(jù)不足、支撐不夠等問(wèn)題需要引起重視，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)充和完善。

為此，彭燕玲代表建議通過(guò)修訂《條例》，重塑本市房屋租賃的頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)一步全面落實(shí)黨中央“房住不炒”的指示精神，建立完善本市住房租賃管理制度體系，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

彭燕玲代表建議，進(jìn)一步明確《條例》適用范圍，將管理對(duì)象范圍覆蓋到市場(chǎng)化租賃（商品住房租賃）、公房租賃和保障性租賃管理，形成住房租賃管理體系，同時(shí)，結(jié)合管理執(zhí)法實(shí)際，將近年來(lái)推進(jìn)市場(chǎng)化租賃和保障性租賃住房發(fā)展過(guò)程中形成的有益制度通過(guò)法規(guī)修改予以固化。

同時(shí)，她建議建立租賃權(quán)益保護(hù)制度實(shí)行購(gòu)租并舉，進(jìn)一步科學(xué)建立租賃權(quán)益保護(hù)制度。通過(guò)《條例》修改，明確在部分事項(xiàng)或者社會(huì)公共政策上施行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，將實(shí)施的一些政策予以法定化?！懊鞔_符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)；加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度，職工符合一定的條件，可以憑租房合同備案證明申請(qǐng)?zhí)崛∫欢ǖ淖》抗e金，支付房租?！迸硌嗔岽磉€強(qiáng)調(diào)要保護(hù)承租人的穩(wěn)定居住權(quán)，通過(guò)依法對(duì)租期、租金調(diào)整機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確承租人有同等的小區(qū)停車(chē)權(quán)等，穩(wěn)定承租權(quán)。