原標(biāo)題：

廣州人大：市人大常委會(huì)表決通過(guò)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》 

2020年10月28日下午，廣州市第十五屆人大常委會(huì)第四十二次會(huì)議表決通過(guò)了《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）?！稐l例》共八章110條，預(yù)計(jì)于今年年底頒布。《條例》著力構(gòu)建了黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，進(jìn)一步強(qiáng)化了基層行政監(jiān)管職能，完善了業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)作規(guī)則，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，在建立物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主共有資金管理、共有物權(quán)登記和信息公開(kāi)等方面都有制度創(chuàng)新。隨著《條例》的出臺(tái)，可望破解業(yè)主委員會(huì)“成立難、決策難、換屆難”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“監(jiān)管難”等物業(yè)管理深層次問(wèn)題，切實(shí)為市民營(yíng)造共建共治共享的和諧居住生活環(huán)境，提升市民的幸福感和獲得感。

亮點(diǎn)一 強(qiáng)化基層治理能力

為有效發(fā)揮基層政府社區(qū)治理主導(dǎo)作用和基層群眾性自治組織的基礎(chǔ)作用，《條例》賦予鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等職能。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。針對(duì)物業(yè)管理基層行政監(jiān)管力量不足的現(xiàn)實(shí)情況，《條例》還明確要求各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)為鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處配備物業(yè)管理相應(yīng)的專(zhuān)職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

亮點(diǎn)二 明確物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定原則

《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域一般按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地使用權(quán)證確定的紅線(xiàn)圖范圍進(jìn)行劃分。已劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域經(jīng)法定比例業(yè)主同意的，可以合并或者分割。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，由房屋行政主管部門(mén)征求規(guī)劃部門(mén)、鎮(zhèn)街等單位意見(jiàn)后確定區(qū)域范圍，并向業(yè)主公示，接受業(yè)主意見(jiàn)。

亮點(diǎn)三 健全業(yè)主和業(yè)主組織的監(jiān)督管理

（一）明確業(yè)主共同決定事項(xiàng)?！稐l例》除根據(jù)《民法典》規(guī)定了哪些事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定外，還進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、業(yè)主自行管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共有資金、業(yè)主委員會(huì)委員及專(zhuān)職工作人員補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等也應(yīng)當(dāng)作為其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，為業(yè)主履行共有和共同管理權(quán)利提供了更清晰指引。

（二）完善業(yè)主大會(huì)制度。一是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織者包括業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)。二是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的會(huì)前公示、表決規(guī)則、投票表決方式、表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)及公示、表決結(jié)果異議處理等制定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決；采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)不少于五名業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人，并可邀請(qǐng)第三方參與監(jiān)票。對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果有異議的，異議提出人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式實(shí)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)異議進(jìn)行核實(shí)處理。經(jīng)核實(shí)異議成立的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果并向全體業(yè)主通告；經(jīng)核實(shí)異議不成立的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面答復(fù)異議提出人，并告知業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對(duì)等、運(yùn)行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問(wèn)題，《條例》從把好人選關(guān)、明確職責(zé)、強(qiáng)化信息公開(kāi)、設(shè)立禁止性規(guī)定等方面進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)的監(jiān)督途徑和方式。一是明確業(yè)主委員會(huì)的具體職責(zé)及委員的資格條件、委員產(chǎn)生方式、人數(shù)及任期要求、補(bǔ)選、備案、議事等制度。二是明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的資料和信息，以及信息公開(kāi)方式等。三是明確業(yè)主委員會(huì)及專(zhuān)職工作人員的禁止行為，并對(duì)違反禁止行為的委員設(shè)立了相應(yīng)法律責(zé)任。四是對(duì)業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為，規(guī)定鎮(zhèn)街可以向業(yè)主大會(huì)提議罷免業(yè)主委員會(huì)全體委員，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定違反法律法規(guī)規(guī)定的，由鎮(zhèn)街責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定。五是明確業(yè)主委員會(huì)停止履行職責(zé)后應(yīng)當(dāng)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)財(cái)物、資料。未依法移交的，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

亮點(diǎn)四 創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)制度

廣州市于1998年開(kāi)始出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。目前，全市已成立業(yè)主組織976個(gè)，占比約三成。針對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立難的問(wèn)題，《條例》創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)制度，由物業(yè)管理委員會(huì)組織推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)的工作。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)缺位時(shí)，由物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定小區(qū)公共事務(wù)，解決因業(yè)主自治管理能力不足造成業(yè)主所有權(quán)行使不充分的問(wèn)題。一是明確物業(yè)管理委員會(huì)的成立和解散條件。對(duì)于符合法定條件的，要求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組建物業(yè)管理委員會(huì)。二是明確物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織選舉業(yè)主委員會(huì)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后物業(yè)管理委員會(huì)解散。三是明確物業(yè)管理委員會(huì)的成員構(gòu)成、產(chǎn)生方式、議事制度等。物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府居民委員會(huì)、房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主代表共同組成，業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過(guò)半數(shù)。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任，副主任由居民委員會(huì)代表和業(yè)主代表共同擔(dān)任。四是明確物業(yè)管理委員會(huì)違規(guī)行為的處理辦法。對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由區(qū)房屋行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

亮點(diǎn)五 規(guī)范前期物業(yè)管理

一是明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗(yàn)責(zé)任。要求雙方簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，保證物業(yè)符合使用條件，以利于后續(xù)物業(yè)管理活動(dòng)。二是明確交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起算時(shí)間。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自簽署物業(yè)交付文件之日起，按照物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。無(wú)正當(dāng)理由不接收物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿(mǎn)之次月起，按照物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是建立共有物權(quán)登記和公開(kāi)制度。新建物業(yè)辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有；并在登記后六十日內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)建設(shè)工程總平面圖，標(biāo)明或說(shuō)明業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的位置與建筑面積。

亮點(diǎn)六 強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管

一是明確物業(yè)服務(wù)人的具體職責(zé)。補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)人在垃圾分類(lèi)、高空拋物、房屋外立面管理、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等方面的職責(zé)，對(duì)物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定的行為規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。二是明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整程序。因物價(jià)變動(dòng)、職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，并制定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案。審計(jì)報(bào)告和調(diào)整方案向業(yè)主公示，調(diào)整方案需經(jīng)法定比例的業(yè)主同意。三是建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)信息公開(kāi)制度。要求物業(yè)服務(wù)人每年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)采取酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。四是規(guī)范新舊物業(yè)服務(wù)人交接、退出制度。前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在限期內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)資料財(cái)物。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交資料財(cái)物或拒不退出的，業(yè)主可以不支付合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者居民委員會(huì)可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)房屋行政主管部門(mén)報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助。拒不退出或者拒不移交財(cái)物資料的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。五是明確物業(yè)服務(wù)人信用管理制度。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)管要求市房屋行政主管部門(mén)建立行業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)行守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒措施，并制定物業(yè)服務(wù)人的信用管理辦法。

亮點(diǎn)七 建立物業(yè)的使用和維護(hù)制度

一是明確任何單位和個(gè)人不得擅自改變共用部位、共有設(shè)施的用途，確需改變用途的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)。二是規(guī)定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)菅活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的同意。三是明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)人在裝修活動(dòng)中的禁止行為，并設(shè)定相應(yīng)的法律責(zé)任。四是明確房屋滲水糾紛處理原則。因房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)滲水，房屋保修期限未屆滿(mǎn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。房屋保修期限屆滿(mǎn)的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，管理規(guī)約或物業(yè)服務(wù)合同可以約定由物業(yè)服務(wù)人維修，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主處理滲水糾紛提供協(xié)助。

亮點(diǎn)八 建立業(yè)主共有資金管理制度

針對(duì)當(dāng)前業(yè)主共有資金管理不夠透明，部分業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)公司侵占業(yè)主共有資金等突出問(wèn)題，《條例》規(guī)定了業(yè)主共有資金的來(lái)源、管理單位、使用范圍、信息公開(kāi)和財(cái)務(wù)管理制度。一是明確共有資金的來(lái)源。包括利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定或業(yè)主大會(huì)決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用，共用部位被依法征收的補(bǔ)償費(fèi)，共有資金產(chǎn)生的孳息及其他合法收入。二是規(guī)范業(yè)主共有資金的管理。共有資金的管理單位和財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域開(kāi)立一個(gè)共有資金賬戶(hù)，賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)單位是共有資金管理單位。管理單位應(yīng)當(dāng)將全部共有資金存入其開(kāi)立的共有資金賬戶(hù)。三是明確共有資金使用范圍。共有資金可以用于補(bǔ)充維修資金；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和專(zhuān)項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼，業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；對(duì)共有資金的審計(jì)費(fèi)用；以及業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費(fèi)用。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。四是建立共有資金信息公開(kāi)制度。管理單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公開(kāi)業(yè)主共有資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者居民委員會(huì)對(duì)共有資金收支情況提出異議的，管理單位應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。