□　羅麗雯

羅麗雯　北京家理律師事務(wù)所顧問／家理家族辦公室創(chuàng)始合伙人

4月2日，近日，北京轄內(nèi)國投泰康信托在通州區(qū)不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。這一進(jìn)展標(biāo)志著不動產(chǎn)信托這一專業(yè)財富管理工具正式向普通家庭開放，為中國家庭財富保護(hù)與傳承提供了全新的解決方案。

一、政策背景與意義

2024年12月，北京金融監(jiān)管局、市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（簡稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記路徑和辦理流程。北京金融監(jiān)管局隨即與市規(guī)劃自然資源委等相關(guān)部門加強(qiáng)溝通協(xié)作，鼓勵轄內(nèi)信托公司先行先試，最終促成了上述兩單案例。

這一政策突破的意義不言而喻。在中國，大多數(shù)家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中房產(chǎn)占比超過70％，房產(chǎn)不僅是居住場所，更是家庭核心財富。然而，傳統(tǒng)的房產(chǎn)持有和傳承方式存在諸多局限性，難以應(yīng)對現(xiàn)代家庭面臨的復(fù)雜風(fēng)險和需求。不動產(chǎn)信托的正式落地，為普通家庭提供了一種更為專業(yè)、靈活的財富保護(hù)工具。

二、不動產(chǎn)信托的核心價值

1、風(fēng)險隔離：未雨綢繆的財富保護(hù)

不動產(chǎn)信托最顯著的優(yōu)勢在于其風(fēng)險隔離功能。當(dāng)房產(chǎn)被登記為信托財產(chǎn)后，該財產(chǎn)將與委托人的個人財產(chǎn)徹底分離，形成獨(dú)立的法律主體。即使委托人個人面臨債務(wù)危機(jī)，信托財產(chǎn)也能依法獨(dú)立于各方資產(chǎn)，不受委托人個人債務(wù)的影響。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這種保護(hù)必須在風(fēng)險未顯現(xiàn)之前就做好準(zhǔn)備。因此，家庭財富保護(hù)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，在風(fēng)平浪靜時就做好準(zhǔn)備，而非等到風(fēng)險來臨時再倉促應(yīng)對。

2、定向傳承：避免繼承糾紛的智慧安排

不動產(chǎn)信托提供了一種更為精準(zhǔn)的財富傳承方案。委托人可以在信托合同中明確規(guī)定財產(chǎn)的傳承路徑、分配比例、使用條件等細(xì)節(jié)，避免日后的爭議。更重要的是，信托傳承無需經(jīng)過繁瑣的繼承程序，受益人可以直接按照信托合同約定獲得相應(yīng)權(quán)益，簡化了傳承流程，降低了傳承成本。

3、特殊需求保障：為弱勢群體提供長期照護(hù)

北京首單案例中，國投泰康信托有限公司為一位老人及其自閉癥子女設(shè)立的不動產(chǎn)信托。對于子女有特殊需要的家庭而言，父母最大的擔(dān)憂莫過于“我不在了，孩子怎么辦”？通過不動產(chǎn)信托，這位老人實(shí)現(xiàn)了“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的雙重目標(biāo)。

信托可以確保房產(chǎn)收益優(yōu)先用于老人的養(yǎng)老需求，老人離世后，再用于子女的生活照料，甚至可以詳細(xì)規(guī)定照料標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機(jī)制，確保有特殊需要的子女能夠獲得長期、穩(wěn)定、專業(yè)的照顧。

4、法律架構(gòu)普及：信托不再是富人專屬

長期以來，信托在公眾認(rèn)知中一直是高凈值人群的專屬架構(gòu)工具，普通家庭難以企及。而不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記政策的落地，意味著這一專業(yè)法律架構(gòu)工具正式向普通家庭開放。只要擁有一套房產(chǎn)，普通家庭也可以通過不動產(chǎn)信托實(shí)現(xiàn)財富保護(hù)和傳承規(guī)劃，這無疑是法律服務(wù)普惠化的重要進(jìn)步，讓更多家庭能夠享受到專業(yè)法律架構(gòu)帶來的財產(chǎn)保護(hù)與傳承便利。

三、不動產(chǎn)信托的專業(yè)設(shè)立流程

不動產(chǎn)信托的設(shè)立涉及法律、財務(wù)、稅務(wù)、家族治理等多個專業(yè)領(lǐng)域，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的全程指導(dǎo)。一般而言，不動產(chǎn)信托的設(shè)立流程包括以下幾個關(guān)鍵步驟：

1、需求分析：專業(yè)團(tuán)隊(duì)需深入了解委托人的家庭結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、傳承意愿等基本情況，明確設(shè)立信托的具體目標(biāo)。

2、方案設(shè)計：基于需求分析，設(shè)計個性化的信托架構(gòu)，包括信托財產(chǎn)范圍、受益人安排、分配機(jī)制、管理模式等核心要素。

3、文件起草：起草信托合同、財產(chǎn)管理規(guī)則等法律文件，確保方案的法律可行性和操作性。

4、信托登記：在不動產(chǎn)登記中心辦理信托財產(chǎn)登記手續(xù)，在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)”及信托產(chǎn)品名稱。

5、持續(xù)管理：信托設(shè)立后，受托人將根據(jù)信托合同約定，對信托財產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)管理，確保委托人意愿的長期實(shí)現(xiàn)。

四、【家辦說案】不動產(chǎn)信托：普通家庭的財富守護(hù)之盾

家理家辦認(rèn)為，這一政策突破不僅為高凈值家庭提供了更為便捷的財富規(guī)劃工具，更為普通家庭打開了專業(yè)財富管理的大門。

在我們服務(wù)的眾多家庭案例中，房產(chǎn)往往是家庭最核心的資產(chǎn)，也是最需要保護(hù)和規(guī)劃的財富。通過不動產(chǎn)信托，我們可以幫助客戶實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)：風(fēng)險隔離、定向傳承、特殊需求保障等。特別是對于子女有特殊需要的家庭，不動產(chǎn)信托提供了一種長期、穩(wěn)定、可靠的照護(hù)解決方案，讓父母能夠真正放心。

財富保護(hù)不是等到風(fēng)險來臨時的倉促應(yīng)對，而是在風(fēng)平浪靜時的未雨綢繆。不動產(chǎn)信托作為一種專業(yè)的法律架構(gòu)工具，將會為家庭的財富保護(hù)提供堅實(shí)的保障。

（本文作者為北京家理律師事務(wù)所顧問。本文僅為基于公開信息及案例分析的專業(yè)解讀，不構(gòu)成針對特定個人的法律、投資或資產(chǎn)規(guī)劃建議。本文僅代表其個人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)）