李悅歌

買房,一直以來都是社會討論的熱點(diǎn)話題,因?yàn)榉孔硬粌H承擔(dān)了居住的使用功能,其背后更掛鉤了教育、醫(yī)療以及能夠給到的商業(yè)交通配套等。然而,現(xiàn)實(shí)生活中因?yàn)橄拶徴?、房屋貸款資格等種種因素,經(jīng)常有人借用他人名義購房。當(dāng)借名買房糾紛發(fā)生時,房子該判給誰呢?

上海市第一中級人民法院曾審理過一起案件:1994年,陳某于上海購置了涉案房屋,2017年補(bǔ)辦不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,登記所有權(quán)人為陳某。因陳某在他案中主張涉案房屋為其所有,故陳某的女婿谷某訴至法院要求確認(rèn)涉案房屋實(shí)際為谷某及妻子所有。谷某稱,1994年時因其為日本人,其妻子因定居日本而注銷中國國籍,故其夫婦受當(dāng)時政策限制無法以自己名義購房,從而借用岳父陳某的名義購房;房屋購房款來源于谷某公司一次性給予其的530萬日元海外津貼;2008年起,涉案房屋由谷某及妻子出租給他人并收取租金,房屋買賣合同、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、契稅文件、購房發(fā)票等材料也均由谷某及妻子保管。陳某稱,購房款是谷某公司欲承租涉案房屋而一次性給予陳某的十年租金,購房合同、產(chǎn)權(quán)證等材料由谷某保管是為了防止派出所檢查。一審認(rèn)定實(shí)際購房者為谷某及妻子,陳某不服,上訴至上海一中院。二審中,谷某提供新證據(jù)證明其現(xiàn)在具有中國國籍。

上海市第一中級人民法院認(rèn)為,本案爭議焦點(diǎn)在于谷某及妻子是否與陳某之間存在借名買房事實(shí)。經(jīng)查,根據(jù)谷某公司出具的聲明書,涉案房屋的購房款來源于公司給予谷某的一次性海外津貼,而陳某主張購房款為谷某公司給予的十年租金不符合常理,且遠(yuǎn)超當(dāng)時的市場租金標(biāo)準(zhǔn),故一中院采納谷某對購房款來源的主張;其次,結(jié)合涉案證據(jù),房屋購入后一直由谷某及妻子實(shí)際控制并收益,房屋權(quán)屬證書及購房發(fā)票等材料一直由谷某及妻子長期持有并無不當(dāng),因涉案房屋購買時間為1994年,涉案房屋當(dāng)時屬于內(nèi)銷房,由于政策限制,谷某及妻子以自身名義購房確存困難,故借名買房存在合理性。因2001年上海市內(nèi)外銷商品住房已并軌,內(nèi)外銷商品房的銷售對方限制取消,已經(jīng)不存在規(guī)避國家政策之嫌,本案亦不存在其他導(dǎo)致民事行為無效的情形,因此谷某及妻子與陳某的買房合意有效,陳某需協(xié)助谷某及妻子辦理房屋過戶手續(xù)。

民法典第二百一十六條規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。由此法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。但在借名買房糾紛中,會出現(xiàn)實(shí)際購房人與登記所有權(quán)人不一致的情況,故法院需審慎查明雙方當(dāng)事人之間是否存在有效的借名買房合意。首先要查明雙方之間有無書面約定,若有書面約定則一般可認(rèn)定存在借名買房事實(shí);若無書面約定則將從三個維度進(jìn)行分析,即借名買房的原因是何?購房款由誰支付?房屋實(shí)際占有使用人是誰?通常情況下,若購房者因?yàn)榉慨a(chǎn)限購政策或者銀行貸款資格而借用他人名義,雖違反了調(diào)控政策或信貸監(jiān)管政策,但因上述政策不屬于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,所以不能直接認(rèn)定雙方之間的借名協(xié)議無效;對于借名人出資的原因,法院要從借名人的經(jīng)濟(jì)狀況、定金和首付款的付款憑證、雙方的財務(wù)狀況及還款能力證明、證人證言等綜合分析判斷;實(shí)際占用房產(chǎn)是判斷借名事實(shí)的重要因素,可以通過房屋實(shí)際居住情況、物業(yè)費(fèi)及維修基金等相關(guān)費(fèi)用的繳納情況、租金收取等綜合進(jìn)行判定。

借名買房的雙方雖在購房之初具有較強(qiáng)的互信,但是眾多案件顯示,因房價上漲、關(guān)系破裂等原因,雙方后續(xù)易產(chǎn)生房屋確權(quán)糾紛,故而為了保護(hù)實(shí)際購房人的合法權(quán)益,建議在購房過程中遵守各項(xiàng)政策規(guī)定,盡量不要借用他人名義購房。

(作者系上海市第一中級人民法院法官助理,法治日報全媒體記者蒲曉磊整理)