近日，小杜專門來到四川省南充市檢察院向該院第五檢察部主任徐繼表示感謝，“謝謝您幫我拿回了這買房子的定金，消融了我心里的一道梗，等我搬了新房了您一定要來看一看?！?購房安居是人生的大事一件兒，但小杜卻因購房定金引發(fā)了一樁“糟心事”，這到底是怎么一回事兒，還得從三年前小杜買房說起。

合同簽字起糾紛，起訴兩審均敗訴

2020年4月，經(jīng)過一番慎重的反復(fù)選擇比較，小杜在家人的陪同下，與南充市某置業(yè)有限公司簽訂了《某樓盤認(rèn)購協(xié)議書》（后稱《認(rèn)購協(xié)議書》）作為自己的剛需用房。協(xié)議書中載明“買受人杜某在出賣人某置業(yè)公司認(rèn)購出賣人開發(fā)的位于南充市嘉陵區(qū)某地段住宅房屋一套，本協(xié)議簽訂之日，買受人向出賣人支付定購定金20000元，買受人應(yīng)于本協(xié)議簽訂后3日內(nèi)，持本協(xié)議書、認(rèn)購定金收據(jù)、身份證原件和戶口本到某售樓部簽訂《商品房買賣合同》。”當(dāng)日，小杜向該置業(yè)公司支付了定金20000元。

兩天后，小杜來到售樓部準(zhǔn)備簽訂《商品房買賣合同》（后稱《購房合同》）。當(dāng)小杜提出查看購房合同具體內(nèi)容然后再簽字

時，置業(yè)顧問卻要求小杜先交首付款并在合同上簽字后，才能查看合同具體內(nèi)容?！昂贤紱]有看，就讓我交錢簽字，這是什么道理啊？”小杜在與置業(yè)顧問爭論未果后，一氣之下決定不簽訂該購房合同，并要求公司退還20000元定金。然而，置業(yè)公司認(rèn)為小杜放棄購房，違反了《認(rèn)購協(xié)議書》有關(guān)約定，屬于違約行為，不予退還定金。

2020年5月，小杜一紙訴狀將置業(yè)公司告上法庭，要求置業(yè)公司雙倍返還其定金，并承擔(dān)誤工費及交通費。該案經(jīng)一審、二審及再審，均被駁回。法院認(rèn)為，雙方在自愿情況下簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》合法有效，該《認(rèn)購協(xié)議書》約定若客戶放棄購房，定金不予退還。同時，在雙方未簽訂正式的商品房買賣合同時，置業(yè)公司只能向小杜提供格式合同范本，符合交易習(xí)慣，不存在違約，小杜在此種情況下選擇不再簽訂正式的商品房買賣合同，表明其放棄購房，小杜要求置業(yè)公司退還認(rèn)購定金，不符合雙方《認(rèn)購協(xié)議書》約定。

法院案結(jié)心不服，申請檢察監(jiān)督

“這不僅僅是兩萬塊錢的事兒，普通消費者哪里曉得這里隱藏著那么多貓膩。”2021年3月，小杜向南充市檢察院提出監(jiān)督申請，表示自己要求查看《購房合同》后再簽字，并非是不簽合同，法院的事實認(rèn)定有錯誤。

受理案件后，第五檢察部主任徐繼通過走訪售樓部、調(diào)閱訴訟卷宗、詢問雙方當(dāng)事人、向承辦法官了解情況后厘清本案爭議的焦點：雙方簽約時在“先簽字并付首付款，再對正式合同內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)”，還是“先對正式合同內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，再簽字并付首付款”的認(rèn)識上發(fā)生了爭議，繼而引發(fā)是否退還定金的法律問題。

檢察機關(guān)審查后認(rèn)為，小杜到售樓部準(zhǔn)備簽訂合同表明其有意簽訂合同，但《認(rèn)購協(xié)議》約定“簽訂《商品房買賣合同》時須補繳剩余款項，選擇一次性付款的，須交清全部房款；選擇按揭付款的，須交清首付款；否則，視為買受人違約……”，并未明確約定付款與簽訂《購房合同》的先后順序，導(dǎo)致雙方在合同簽訂步驟的理解上產(chǎn)生分歧，最終導(dǎo)致雙方喪失信任基礎(chǔ)。因此，合同未能簽訂不歸責(zé)于任何一方，雙方均不存在違約行為。同時，案涉《認(rèn)購協(xié)議》和《購房合同》均系格式合同，置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就格式合同中的重要條款予以說明、提示，與小杜充分磋商后確定；小杜為了維護自身合法權(quán)益，在簽訂合同前，享有仔細(xì)閱讀合同、協(xié)商合同條款的權(quán)利；因此，小杜要求先查閱合同并協(xié)商購合同重大事項，再支付首付款并不違反一般經(jīng)驗法則和合同的約定。

此外，檢察院通過查閱該市近五年商品房買賣合同糾紛案例，還發(fā)現(xiàn)本案與之前判決案例存在同案不同判的問題。如2020年，該市某縣法院在某案件判決中，所認(rèn)定的事實和本案基礎(chǔ)事實高度一致，但法院認(rèn)為雙方對簽訂合同和支付首付款的先后順序有爭議導(dǎo)致合同未能簽訂，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，故雙方均不存在違約，判決房產(chǎn)公司將定金返還給了購房者。

“安居問題是民生大事，在審查過程中，我們也發(fā)現(xiàn)此類案件反映出某些房地產(chǎn)公司在商品房銷售中所謂約定俗成的‘交易習(xí)慣’實際上損害了購房者的合法權(quán)益?！毙炖^表示。

再辯法理促溝通，坦誠相見終和解

2022年8月，南充市檢察院向市中級人民法院發(fā)出再審檢察建議，同時對該院同案不同判的情況也提出相關(guān)意見。

在再審過程中，承辦檢察官與審理法官就案件爭議的事實和焦點進(jìn)行了全面、充分溝通。本著化解矛盾、共促和諧的初衷，以維護消費者合法權(quán)益和維護企業(yè)信譽為出發(fā)點，共同向雙方當(dāng)事人釋理說法，建議雙方換位思考、放下成見。2023年1月，雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議，小杜考慮到自己在沒有與對方充分、耐心溝通情況下，有些沖動意氣用事，自愿放棄部分定金；置業(yè)公司也愿意于2月10日前向小杜退還定金15000元，且承擔(dān)案件受理費。

“本案從訴訟標(biāo)的上來看是一件‘小’案，但商品房買賣是關(guān)系到人民群眾安居樂業(yè)的大民生，檢察機關(guān)從細(xì)微之處捕捉監(jiān)督點位，維護民生民利，并引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)商遵守法律和市場規(guī)則，能動履職助力營造最優(yōu)營商司法環(huán)境。”四川省檢察院第六檢察部主任王昱表示，同時也建議消費者在進(jìn)行購房置業(yè)等重大理財事項時，積極了解相關(guān)法律規(guī)定，將法律風(fēng)險考慮在前，避免在后續(xù)過程中出現(xiàn)法律糾紛。（馬開洪）