法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 章寧旦 通訊員 陳志英 

近日，被執(zhí)行人廣東清遠(yuǎn)市某房地產(chǎn)公司因拖欠申請(qǐng)執(zhí)行人黃某的債務(wù)到期未履行，其名下被抵押出去的332個(gè)車(chē)位被清遠(yuǎn)市清新區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，60多名購(gòu)買(mǎi)了該批車(chē)位的業(yè)主提出執(zhí)行異議，認(rèn)為自己的車(chē)位被開(kāi)發(fā)商“先賣(mài)后抵”，請(qǐng)求法院中止對(duì)涉案車(chē)位的執(zhí)行。 

據(jù)了解，2021年7月至8月，清遠(yuǎn)市某房地產(chǎn)公司以其名下位于清新區(qū)某小區(qū)地下的332個(gè)車(chē)位作抵押，向黃某借款1300萬(wàn)元，并分批辦理了抵押登記。后因該房地產(chǎn)公司欠款不還，黃某到法院提起民事訴訟和訴訟保全請(qǐng)求。法院經(jīng)審理依法查封了上述車(chē)位，并判令該房地產(chǎn)公司應(yīng)向黃某償還借款1300萬(wàn)元及利息；黃某對(duì)上述332個(gè)車(chē)位價(jià)值1300萬(wàn)元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。 

民事判決書(shū)生效后，該房地產(chǎn)公司仍不履行還款義務(wù)，黃某遂向清新法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。其間，60多名車(chē)位業(yè)主向清新法院提出執(zhí)行異議，“我們購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的行為在開(kāi)發(fā)商抵押車(chē)位的行為之前，也已經(jīng)支付完款項(xiàng)，申請(qǐng)法院中止對(duì)其中60多個(gè)涉案車(chē)位的執(zhí)行。”

申請(qǐng)執(zhí)行人黃某則提出，涉案車(chē)位未經(jīng)工程竣工驗(yàn)收備案就進(jìn)行銷(xiāo)售，屬于違法銷(xiāo)售；車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同未在住建行政管理部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)簽和備案登記；車(chē)位雖然銷(xiāo)售給業(yè)主，但設(shè)定抵押權(quán)，并且辦理了抵押登記，具有優(yōu)先受償權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗抵押權(quán)，業(yè)主可另行向開(kāi)發(fā)商主張債權(quán)。黃某因此請(qǐng)求法院駁回異議人的異議請(qǐng)求。 

法院對(duì)執(zhí)行異議進(jìn)行審查后認(rèn)為，該批異議的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案車(chē)位業(yè)主就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。 

“由于涉案車(chē)位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)并占有使用車(chē)位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。申請(qǐng)執(zhí)行人黃某在涉案車(chē)位設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未進(jìn)一步調(diào)查了解車(chē)位是否已經(jīng)出賣(mài)或者是否有其他權(quán)利人，未盡到必要注意義務(wù)?！痹摪赋修k法官介紹，涉案車(chē)位在法院查封之前，車(chē)位業(yè)主與房地產(chǎn)公司已簽訂車(chē)位買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，車(chē)位業(yè)主付清了所購(gòu)車(chē)位款項(xiàng)，非因其自身原因未能辦理過(guò)戶(hù)登記，故業(yè)主對(duì)涉案車(chē)位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，應(yīng)中止對(duì)涉案車(chē)位的執(zhí)行。 

據(jù)此，清新法院作出裁定，中止對(duì)涉案的60多個(gè)車(chē)位的執(zhí)行。 

承辦法官介紹，依照2023年4月20日起施行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）第二條規(guī)定：“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。”本案涉及標(biāo)的雖并非住宅，但車(chē)位作為依法滿(mǎn)足住宅的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性，法院處理此類(lèi)案件亦應(yīng)符合《批復(fù)》精神。 

同時(shí)，法官提醒小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)應(yīng)調(diào)查了解車(chē)位是否已經(jīng)抵押或者是否有其他權(quán)利人，在簽訂合同及付款時(shí)應(yīng)注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據(jù)，以防范因標(biāo)的物上存在權(quán)利瑕疵而帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。另外要催促房地產(chǎn)商盡早辦理過(guò)戶(hù)登記，以保障自身權(quán)利。