唐山客

物業(yè)公司退出難，是影響物業(yè)糾紛化解和提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的一大梗阻。近期，山西省、太原市引導建立和規(guī)范社區(qū)物業(yè)的退出機制，讓想要實現(xiàn)撤離的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、想要更換物業(yè)或?qū)崿F(xiàn)業(yè)主自治的業(yè)主，乃至想要接手物業(yè)服務(wù)的第三方，都能做到有據(jù)可依。（2月19日《工人日報》）

在現(xiàn)實生活中，有些業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，卻面臨想換卻換不了，以及不知道怎么換的尷尬局面。在僵持的關(guān)系中，雙方相互掣肘，相互“傷害”，導致物業(yè)費收不到位，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主的體驗越來越差，物業(yè)服務(wù)進入惡性循環(huán)。建立明晰的物業(yè)企業(yè)退出機制，就是給物業(yè)企業(yè)定“下課”規(guī)矩，給業(yè)主更換物業(yè)公司提供具體可行的依據(jù)，讓業(yè)主在監(jiān)督物業(yè)企業(yè)以及維權(quán)博弈過程中掌握更多主動權(quán)，同時倒逼物業(yè)企業(yè)提升履約意識和服務(wù)質(zhì)量。

《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)賦予了業(yè)主更換物業(yè)企業(yè)的權(quán)利。按照《民法典》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。由于法律并未明確物業(yè)企業(yè)退出的具體情形，而業(yè)主的訴求或者“不滿點”多種多樣，業(yè)主可能難以找準更換物業(yè)企業(yè)的切入點，難以達成共識，難以形成合力。

此外，業(yè)主共同決定以及“過半數(shù)”業(yè)主同意的流程和標準對于一些業(yè)主而言也是一個不容易克服的困難。有些社區(qū)沒有業(yè)主委員會、業(yè)主大會，即便有業(yè)主委員會、業(yè)主大會，不少業(yè)主也不熟悉相關(guān)流程，召集業(yè)主開會、取得“過半數(shù)”業(yè)主同意、共同作出業(yè)主決定也不是一件容易的事。

山西省以及太原市出臺的物業(yè)企業(yè)退出辦法，詳細系統(tǒng)地規(guī)定了物業(yè)企業(yè)履約不到位、侵占業(yè)主權(quán)益、按合同約定提前解約等退出情形，要求物業(yè)企業(yè)在符合這些情形時退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。同時，明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導業(yè)主、業(yè)主大會按照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人的責任。如此，業(yè)主就清楚在哪些情況下可以啟動更換物業(yè)企業(yè)的流程，就更容易減少內(nèi)耗、達成共識，實現(xiàn)精準監(jiān)督、精準維權(quán)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的指導幫助下，業(yè)主能夠少走錯路、彎路，提高更換物業(yè)企業(yè)的效率和成功率。

給物業(yè)企業(yè)定“下課”規(guī)矩，能讓業(yè)主解約權(quán)更明白，同時也給物業(yè)企業(yè)戴上了監(jiān)督“緊箍”。能進能出的物業(yè)服務(wù)語境有助于物業(yè)企業(yè)摒棄“管理者”思維，擺正位置，增強履約意識，增強對業(yè)主的敬畏意識和服務(wù)意識，全面優(yōu)化服務(wù)，提升業(yè)主的體驗和滿意度。業(yè)主滿意了，對物業(yè)企業(yè)的配合度以及繳費率自然就提升了，這顯然是一種雙贏的效果。期待更多地方能夠?qū)W習借鑒山西的物業(yè)企業(yè)退出管理經(jīng)驗，讓物業(yè)企業(yè)的退出門檻更低、退出渠道更順暢，也讓業(yè)主行使更換物業(yè)企業(yè)的權(quán)利更方便、更快捷。