吳亞平

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是一個系統(tǒng)工程，既需要“硬投資”，也需要“軟建設(shè)”，無論在總體思路、制度建設(shè)還是要素配置等方面，都需要不斷完善，一體發(fā)展。

加大保障性住房建設(shè)和供給、允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度……黨的二十屆三中全會對房地產(chǎn)發(fā)展提出具體改革要求，為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式這一改革目標(biāo)指明了方向、提供了遵循。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)高質(zhì)量的住房保障體系，是一個系統(tǒng)工程，既需要高質(zhì)量“硬投資”，也需要高水平“軟建設(shè)”，無論在總體思路、制度建設(shè)還是要素配置等方面，都需要不斷完善，一體發(fā)展。

具體而言，在總體思路方面，要堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”，把滿足最廣大人民群眾的美好居住需求作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。應(yīng)以構(gòu)建租購并舉的住房制度為牽引，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，統(tǒng)籌存量房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活和新增投資建設(shè)，統(tǒng)籌逆周期調(diào)節(jié)和跨周期健康穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)資源要素配置，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在房地產(chǎn)供給體系方面，應(yīng)正確處理好政府和市場的關(guān)系，發(fā)揮有為政府和有效市場的“兩只手”合力，以政府為主滿足中低收入群體以及新青年、新市民的剛性居住需求，以市場為主滿足多樣化、改善性住房需求特別是高端需求，以必要的政府投資、稅費(fèi)優(yōu)惠等方式支持引導(dǎo)社會投資者包括民營企業(yè)參與保障性租賃住房和配售型保障性住房項(xiàng)目投資建設(shè)，以高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)健全住房供給體系，更好地滿足人民群眾多層次、多樣化的居住需求。重點(diǎn)支持人口流入地區(qū)，特別是城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)和都市圈的保障性安居工程供給質(zhì)量水平。

在房地產(chǎn)制度建設(shè)方面，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段人口流動的新特點(diǎn)，順應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，提供強(qiáng)有力的制度保障和約束。放松房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地、容積率、價格等方面管制，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)劃分，放開新房和二手房購房資格等限制措施，原則上除個別超大城市局部區(qū)域外全部放開限購。深化房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“放管服”改革，優(yōu)化政府服務(wù)內(nèi)容和方式，簡化項(xiàng)目各項(xiàng)前置審批手續(xù)，提高審批制度規(guī)則的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化，提高審批過程的透明度。調(diào)整優(yōu)化新建商品房預(yù)售制度，因城施策，鼓勵支持施行現(xiàn)房銷售制度，讓購房者“所見即所得”。

在房地產(chǎn)相關(guān)資源要素配置方面，要堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“跟著人走”、土地和資金等資源要素“跟著項(xiàng)目走”，建立健全“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機(jī)制，推動擴(kuò)大有需求、有效益的房地產(chǎn)開發(fā)投資。統(tǒng)籌存量和增量，加快盤活存量閑置房地產(chǎn)開發(fā)用地，通過政府回購、調(diào)整土地用途等方式優(yōu)化土地要素配置，提高土地利用效率；大力推動“保交樓”，通過資產(chǎn)重組、債務(wù)重組和政府收購等多種方式推動停建工程繼續(xù)建設(shè)，切實(shí)防止工程爛尾，降低投資損失浪費(fèi)；妥善處置建成后的“空置樓”，可通過政府收購、企業(yè)自愿等方式轉(zhuǎn)為公租房和保障性租賃住房，提高要素配置效率，提高投資效益。

在企業(yè)投資經(jīng)營層面，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，盤活存量資產(chǎn)、新增投資建設(shè)，加快改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負(fù)債、高杠桿、高流轉(zhuǎn)模式，加強(qiáng)項(xiàng)目需求可靠性、建設(shè)方案可行性、財務(wù)效益合理性和風(fēng)險可控性分析，支持“房地產(chǎn)＋”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，拓展開發(fā)投資的綜合效益。滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資與再融資需求，支持銀行、專項(xiàng)資管計(jì)劃等金融資本與企業(yè)在協(xié)商一致的前提下合理降低融資成本、拉長融資期限，降低投資經(jīng)營風(fēng)險。推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，支持企業(yè)實(shí)施租售并舉模式，引導(dǎo)企業(yè)并購重組，鼓勵符合條件的公租房和保障性租賃住房以及商場、購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行權(quán)益型公募REITs，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低存量債務(wù)風(fēng)險。

（作者系中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所研究員、博士生導(dǎo)師）