買賣車位本是常見之事，若交易流程不規(guī)范，卻可能引發(fā)諸多糾紛。近日，四川省邛崍市人民法院成功調(diào)解一起車位買賣合同糾紛，私下收受業(yè)主購(gòu)車位錢款的物業(yè)公司經(jīng)理分三期返還業(yè)主6萬(wàn)元。

2023年，家住邛崍市某小區(qū)的姜某、李某夫婦因需要停放自家車輛，找到小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理吳某某。雙方經(jīng)協(xié)商約定，姜某、李某夫婦以5.8萬(wàn)元購(gòu)買小區(qū)一處地下停車位。同年7月，姜某、李某夫婦將5.8萬(wàn)元支付給吳某某。9月，吳某某向姜某琴、李某君夫婦出具了加蓋小區(qū)開發(fā)商公章的車位收款收據(jù)。

2024年，姜某、李某夫婦拿著車位收款收據(jù)準(zhǔn)備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，卻被開發(fā)商拒絕，同時(shí)還被要求支付2025年起的車位管理費(fèi)。無(wú)奈之下，姜某、李某夫婦將物業(yè)公司及吳某某起訴至邛崍市人民法院。

法院在審理過(guò)程中查實(shí)了多項(xiàng)關(guān)鍵事實(shí)：開發(fā)商并未授權(quán)物業(yè)公司銷售車位，吳某某的行為屬于個(gè)人越權(quán)；物業(yè)公司的《員工守則》已明確禁止員工代收客戶資金；姜某、李某在付款時(shí)未核查吳某某的收款權(quán)限，未要求開具正規(guī)票據(jù)；吳某某收取的5.8萬(wàn)元并未進(jìn)入公司賬戶，存在資金挪用的情況。

法院審理認(rèn)為，吳某某的行為構(gòu)成了民法典第一百七十一條規(guī)定的無(wú)權(quán)代理，且由于不符合表見代理的構(gòu)成要件，所以，其行為后果不能由被代理人承擔(dān)。吳某某超越代理權(quán)限的收款行為未得到開發(fā)商的追認(rèn)，對(duì)開發(fā)商不產(chǎn)生法律效力。物業(yè)公司作為用人單位，在此事件中基于員工管理相關(guān)規(guī)定及實(shí)際資金流向等因素考量，法院最終未判定其承擔(dān)直接退款責(zé)任。

最終，經(jīng)過(guò)法院主持調(diào)解，各方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。吳某某需分三期于今年12月31日前退還原告車位款及損失等共計(jì)6萬(wàn)元。

法官說(shuō)法

該案承辦法官表示，這起糾紛的發(fā)生暴露了三大法律風(fēng)險(xiǎn)。首先是主體錯(cuò)位風(fēng)險(xiǎn)，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商或業(yè)主共有，物業(yè)公司僅擁有管理權(quán)而無(wú)處分權(quán)，購(gòu)買者在交易時(shí)極易忽略這一點(diǎn)，誤將物業(yè)公司當(dāng)作有權(quán)銷售方。其次是支付失范風(fēng)險(xiǎn)，《商品房銷售管理辦法》第二十八條明確規(guī)定，購(gòu)房款應(yīng)直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，如此才能保障資金用于工程建設(shè)，避免資金被挪用，而本案中業(yè)主將款項(xiàng)支付至個(gè)人賬戶，脫離了監(jiān)管。最后是憑證缺失風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主未取得加蓋公章的正式合同及增值稅發(fā)票，導(dǎo)致在維權(quán)時(shí)證據(jù)鏈不完整，增加維權(quán)難度。

鑒于此，法官提出“三查兩要”原則，為購(gòu)車位者提供指導(dǎo)。查授權(quán)，要求出示開發(fā)商書面授權(quán)文件及車位預(yù)售許可證，確保銷售行為的合法性；查賬戶，核對(duì)收款賬戶是否與預(yù)售許可證載明監(jiān)管賬戶一致，保障資金安全；查備案，通過(guò)住建部門官網(wǎng)驗(yàn)證車位銷售備案信息，核實(shí)交易真實(shí)性。同時(shí)要票據(jù)，堅(jiān)持索要載明車位編號(hào)的機(jī)打增值稅發(fā)票，留存關(guān)鍵證據(jù)；要見證，重要交易過(guò)程要求兩名以上物業(yè)工作人員在場(chǎng)確認(rèn)，增加交易的可信度與可追溯性。

（2025年6月4日《四川法治報(bào)》記者 曾昌文）