簽訂了商品房預(yù)售合同后，購(gòu)房人不支付購(gòu)房款，可以解除合同嗎？近日，云南省牟定縣人民法院審理了一起商品房預(yù)售合同糾紛案。

某置業(yè)公司于2022年4月29日取得商品房預(yù)售許可證明。購(gòu)房人向置業(yè)公司支付了405034元后，雙方于同年7月16日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，約定置業(yè)公司以1505034元的價(jià)格將一間商鋪出售給購(gòu)房人，付款時(shí)間為簽約當(dāng)日，并對(duì)逾期付款的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。

然而，購(gòu)房人未按約定付款，置業(yè)公司隨后同意將付款期限延至2022年12月31日前。盡管如此，購(gòu)房人依然未履行付款義務(wù)。置業(yè)公司于2024年12月17日向法院提起訴訟，要求購(gòu)房人支付剩余購(gòu)房款110萬(wàn)元，并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。對(duì)此，購(gòu)房人提出反訴，聲稱(chēng)因投資被騙導(dǎo)致資金困難，已無(wú)力支付剩余購(gòu)房款，且本案涉及不可抗力、情勢(shì)變更及合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，故請(qǐng)求解除合同并退還已支付的購(gòu)房款。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同依法成立，各方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。合同中約定的購(gòu)房人付款時(shí)間已屆滿(mǎn)，購(gòu)房人未付款構(gòu)成違約，因此應(yīng)當(dāng)向置業(yè)公司支付剩余的購(gòu)房款并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

合同的解除方式分為約定解除和法定解除，在購(gòu)房人未能按照約定的時(shí)間付款時(shí)，違約方是購(gòu)房人，享有合同解除權(quán)的是置業(yè)公司，即置業(yè)公司可以要求繼續(xù)履行合同，也可以要求解除合同，購(gòu)房人并不享有合同解除權(quán)。購(gòu)房人提出解除合同的事由并不符合法律規(guī)定的不可抗力和情勢(shì)變更，也不存在合同法定解除的情形，因此對(duì)于購(gòu)房人要求解除合同并退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款的反訴請(qǐng)求不予支持。

法院判決，由購(gòu)房人支付剩余的購(gòu)房款并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，駁回購(gòu)房人的反訴請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

1.房屋尚未建成，置業(yè)公司與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同有效嗎？

答：如果置業(yè)公司未取得商品房預(yù)售許可證明，則與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

2.如果購(gòu)房人沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間支付購(gòu)房款，置業(yè)公司應(yīng)怎么辦？

答：一是請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，由購(gòu)房人支付購(gòu)房款，如果合同中約定了購(gòu)房人逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，則還可以請(qǐng)求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。二是如果雙方在合同中約定了購(gòu)房人逾期付款，置業(yè)公司有權(quán)解除合同的，置業(yè)公司可以請(qǐng)求解除合同。三是如果合同中沒(méi)有約定在購(gòu)房人逾期付款時(shí)，置業(yè)公司有權(quán)解除合同，那么置業(yè)公司可以在購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款時(shí)，對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行催告，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)購(gòu)房人仍然不支付購(gòu)房款的，置業(yè)公司可以請(qǐng)求解除合同。如果置業(yè)公司逾期交房，購(gòu)房人可以按上述方法進(jìn)行處理。

3.違約方可以請(qǐng)求解除合同嗎？

答：除經(jīng)過(guò)協(xié)商后守約方也同意解除合同，或者符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十三條“情勢(shì)變更”、第五百六十三條“法定解除”的情形，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長(zhǎng)期性合同如房屋租賃合同履行過(guò)程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過(guò)起訴的方式解除合同，有時(shí)對(duì)雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請(qǐng)求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。

4.什么是不可抗力？

答：不可抗力，是指獨(dú)立于人的行為之外，并且不受當(dāng)事人意志所支配的不可預(yù)見(jiàn)、不可避免又不可抗拒的客觀(guān)情況。從分類(lèi)上講，既有自然原因的不可抗力，比如地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等，也有社會(huì)原因的不可抗力，比如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等。

5.什么是情勢(shì)變更？

答：情勢(shì)變更是指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商。在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

（2025年2月19日《云南法制報(bào)》記者 閔以榮 通訊員 羅光俊）