農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和承包可推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但圍繞著土地流轉(zhuǎn)和承包的糾紛也隨之增多。海南省樂東黎族自治縣就發(fā)生一起某企業(yè)向當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶租賃土地后才發(fā)現(xiàn)土地用途無法用于建設(shè)廠房的合同糾紛案件。農(nóng)戶邢某聲稱土地各項(xiàng)手續(xù)齊全，但該企業(yè)堅(jiān)稱土地?zé)o法使用，一定要邢某退還定金。邢某不愿退定金，被該企業(yè)起訴至法院。近日，樂東黎族自治縣人民法院判決邢某退還定金1萬元。

案情經(jīng)過：

企業(yè)欲租地建廠房，發(fā)現(xiàn)是農(nóng)業(yè)用地要求退還定金被拒

2024年的某天，某企業(yè)負(fù)責(zé)人找到了家住樂東某鎮(zhèn)225國道旁的邢某，原來是邢某曾張貼過要出租一塊國道旁的宅基地的宣傳單，某企業(yè)負(fù)責(zé)人就是為了那塊地而來。

雙方見面后，邢某領(lǐng)著某企業(yè)負(fù)責(zé)人前往國道旁的土地查看，在查看土地時(shí)，邢某表示這塊土地的手續(xù)齊全，一簽合同就能直接蓋廠房。查看完土地后，某企業(yè)負(fù)責(zé)人向邢某索要了租賃土地的各項(xiàng)手續(xù)文件，邢某表示隨后會直接發(fā)到企業(yè)電子郵箱中。某企業(yè)負(fù)責(zé)人對該地非常滿意，當(dāng)場給邢某交了定金1萬元。邢某當(dāng)場出具收據(jù)后，雙方簽訂了預(yù)約土地租賃合同，約定2024年5月1日前不簽訂正式租賃合同，則定金不退，邢某有權(quán)將土地另租，但如果因?yàn)樾夏车脑颍ㄈ纾核峁┩恋氐氖褂眯再|(zhì)不是建設(shè)用地或該土地的權(quán)屬非本人等）導(dǎo)致此租賃合同無法正常進(jìn)行，邢某應(yīng)該將定金全數(shù)退還給某公司。

此后，邢某一直等著和某企業(yè)簽約。可不久后，某企業(yè)突然打電話給邢某，要求邢某退還定金。邢某在電話中表示，當(dāng)時(shí)收定金的時(shí)候就說了5月1日前不簽訂正式合同，定金是不退的。某公司卻表示，已經(jīng)在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)查閱了該土地的權(quán)屬和性質(zhì)，發(fā)現(xiàn)是農(nóng)業(yè)用地不能用于建設(shè)用途，要求邢某將1萬元定金全部退還。邢某不愿意，又發(fā)送宗地資料（宗地指土地權(quán)屬界線的地塊或空間）給某公司，但是某公司堅(jiān)決要求邢某退還定金。多次協(xié)商后，雙方最終沒有簽訂租賃土地合同，邢某也沒有退還定金。隨后，某公司將邢某起訴至樂東黎族自治縣人民法院。

法院判決：

農(nóng)戶不能提供土地合法權(quán)屬和性質(zhì)證明應(yīng)退定金

在庭審中，某公司和邢某都提交了預(yù)約土地租賃合同作為證據(jù)，邢某還提交了宗地資料來證明其已經(jīng)盡到相應(yīng)的合同義務(wù)。法院查明，邢某的宗地資料不是合法的權(quán)屬證明，不足以證明土地權(quán)屬和性質(zhì)。

樂東黎族自治縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，定金收據(jù)和預(yù)約土地租賃合同都是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。定金具有保證的性質(zhì)，但不具有處罰性。該案中，某公司租地的意圖明確，有促進(jìn)訂立租賃合同的意向，但存在客觀不能的原因（農(nóng)業(yè)土地?zé)o法用于建設(shè)廠房），所以有不能實(shí)現(xiàn)合同項(xiàng)目（建設(shè)廠房）的風(fēng)險(xiǎn)，因此某公司沒有訂立租賃合同，是可以理解的。雖然雙方有“若在2024年5月1日前不簽訂正式租賃合同，則定金不退”的表示，但邢某不能提供合法的權(quán)屬證明和土地性質(zhì)證明，不能訂立土地租賃合同，原因不能全部歸于某公司。雙方?jīng)]有訂立土地租賃合同，而且某公司并沒有占有使用該土地，邢某也沒有提供證據(jù)證明自己因?yàn)檫@個(gè)預(yù)約合同遭受損失，如果不退還定金，有失公平。因此，法院當(dāng)庭判決邢某應(yīng)退還1萬元給某公司。

律師說法：

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)租后不得改變土地的規(guī)定用途

在該案中，邢某因?yàn)槿狈戏ǖ霓r(nóng)村土地權(quán)屬證明和土地性質(zhì)證明而導(dǎo)致租賃土地失敗，所以要退還定金。那么，什么才是合法的農(nóng)村土地權(quán)屬證明和土地性質(zhì)證明呢？對此，海南瑞來律師事務(wù)所律師符雯妃介紹，合法的農(nóng)村土地權(quán)屬證明主要包括農(nóng)村土地二輪承包權(quán)證、集體土地臺賬、建房證和土地使用證、宅基地使用權(quán)證等等，如果還沒有辦理使用權(quán)證，村委會出具的證明也是一個(gè)有相對法律效力的，一般會詳細(xì)寫明宅基地的位置、面積、使用歷史等，并加蓋村委會公章。

符雯妃表示，農(nóng)村土地二輪承包權(quán)證是證明土地權(quán)屬的重要憑證，如果已經(jīng)經(jīng)過確權(quán)程序，則會頒發(fā)土地確權(quán)證，該證書是證明土地所有權(quán)的關(guān)鍵文件，還有就是宅基地使用權(quán)證，這是最正規(guī)、最有法律效力的證明材料，可以最大程度保障權(quán)益。

符雯妃提醒，合法的土地性質(zhì)證明是土地使用權(quán)證以及土地出讓合同或劃撥決定書還有規(guī)劃許可證和建設(shè)工程許可證或其他相關(guān)證明文件。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)租后不得改變土地的規(guī)定用途，如宅基地不能用于采礦挖沙、農(nóng)業(yè)用地不得建房等等，合同雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并報(bào)發(fā)包方備案。合同中應(yīng)注明土地的邊界、座落、面積、質(zhì)量等級和用途等內(nèi)容，而且轉(zhuǎn)租的期限不得超過承包期的剩余期限。土地轉(zhuǎn)租所得收益應(yīng)歸土地所有人或所有組織所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留或扣繳。

（2024年12月4日《法治時(shí)報(bào)》李成沿）