■ 案情概述

2011年黃某在北京市豐臺區(qū)全款購買商品房一套，并辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書。2014年黃某用該套房屋向興業(yè)銀行抵押貸款200萬元。貸款到期后，由于黃某未按時償還貸款，興業(yè)銀行向北京市豐臺區(qū)人民法院（以下簡稱“豐臺法院”）申請強制執(zhí)行。豐臺法院立案查詢，發(fā)現(xiàn)黃某名下除了一套住宅房屋之外，無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)。法院可否拍賣被執(zhí)行人唯一住房就成了本案中一個需要解決的問題。

■ 法院裁判

豐臺法院作出《執(zhí)行裁定書》，裁定拍賣、變賣黃某名下的房屋，以清償興業(yè)銀行的債務(wù)。黃某于2024年4月向豐臺法院提交申請，申請從被拍賣的房屋變價款中保留八年的租金60萬元作為保障其本人及所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋費用。

豐臺法院在綜合衡量被執(zhí)行人負債情況、當(dāng)?shù)氐钠骄饨饦?biāo)準(zhǔn)、被拍賣房屋面積、被執(zhí)行人經(jīng)濟狀況和扶養(yǎng)家屬情況、被執(zhí)行人配合執(zhí)行程序的前提下，于2024年6月作出執(zhí)行案款分配方案裁定，在扣除執(zhí)行費和清償興業(yè)銀行全部債務(wù)后，為黃某保留了48萬元生活必需費用。

■ 法條解讀

1.關(guān)于法院拍賣被執(zhí)行人唯一住房的問題

通常情形下，被執(zhí)行人的唯一住房不能被拍賣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條、第七條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

在特定條件下，法院可以對被執(zhí)行人的唯一住房進行拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：……（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

根據(jù)該條規(guī)定，黃某僅有一套房屋，在興業(yè)銀行同意按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為黃某及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，法院可以拍賣黃某的唯一住房。

2.關(guān)于被執(zhí)行人申請保留必要生活費用的問題

在本案中，黃某的唯一住房被法院拍賣，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第（三）項規(guī)定，興業(yè)銀行需要按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為黃某及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。因此，黃某有權(quán)向法院申請在房屋變價款中保留五至八年的租金，此租金即黃某的必要生活費用。

黃某主張保留必要生活費用的，應(yīng)向法院提出書面申請，并提出證據(jù)。執(zhí)行法院通常會征求興業(yè)銀行的意見，詢問其是否愿意為被執(zhí)行人提供住房。實踐中，債權(quán)人一般不同意為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，而是選擇同意法院按規(guī)定扣除五至八年租金，人民法院則繼續(xù)處分房產(chǎn)，并在所得變價款不足以清償全部債務(wù)時，在變價款中為被執(zhí)行人保留五至八年的租金，作為其維持生活的必要費用。

■ 律師短評

在強制執(zhí)行程序中，如果被執(zhí)行人的財產(chǎn)僅為一套住房，在符合法定條件的前提下，法院可以拍賣被執(zhí)行人的唯一住房，并且被執(zhí)行人有權(quán)主張保留必要的生活費用。因此，即使是被執(zhí)行人出現(xiàn)資不抵債的情形，也要保障被執(zhí)行人最基本的居住房屋和普通生活必需品。

【作者 黃江華 系北京安博（天津）律師事務(wù)所律師】

（2024年12月5日《法制文萃報》）