近年來，房屋租賃市場中因“轉(zhuǎn)租”引發(fā)的糾紛層出不窮。日前，江蘇省昆山市人民法院審理了一起房屋租賃案件，法官準確界定“轉(zhuǎn)租”概念，說明“轉(zhuǎn)租”和“承租人變更”的區(qū)別，駁回了房東的訴請，維護了租客的利益。

2021年3月底，房東老李將房子出租給小張。2021年7月底，小張向老李發(fā)送微信：“給您轉(zhuǎn)房租，查收一下，稍后有人加您，以后他付房租?！崩侠罨貜?fù)“OK”并于當日和后承租人小吳加了聯(lián)系方式。

2021年8月起，小吳按月向房東老李支付租金，支付至2022年4月，5月起再未支付房租。2022年8月，老李與小吳商議后，再次將該房屋轉(zhuǎn)租給他人，租期自2022年8月開始。商議當天，老李向小吳索要欠付租金，未得回復(fù)。

于是，老李將前承租人小張訴至法院，要求小張支付欠付的3個月租金及違約金。小張接到法院的開庭通知很納悶，明明房子已經(jīng)“轉(zhuǎn)租”給小吳，后續(xù)也是小吳在實際使用租賃房屋，老李怎么還問自己要房租？

庭審中，雙方各執(zhí)一詞。老李認為：“小張將房屋‘轉(zhuǎn)租’給小吳，我和小張的租賃合同不變，小張和小吳再單獨形成租賃合同，小張成了‘二房東’或‘轉(zhuǎn)租人’?！币虼诵垜?yīng)對小吳的違約承擔責任。小張則認為：“轉(zhuǎn)租是小吳與房東老李形成租賃關(guān)系，我與老李不再存在租賃關(guān)系，老李應(yīng)向小吳要求支付房租?！?/p>

法院經(jīng)審理認為，本案的關(guān)鍵問題在于明確原被告雙方溝通過程中對“轉(zhuǎn)租”的定義。房東老李主張的“轉(zhuǎn)租”依據(jù)為民法典第七百一十七條規(guī)定的“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”。而小張主張的“轉(zhuǎn)租”實際為承租人發(fā)生變更，租賃權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給后承租人，依據(jù)為民法典第五百五十五條規(guī)定的“承租人經(jīng)出租人同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。

本案中，小吳實際替代小張成為承租人，雖然溝通中使用“轉(zhuǎn)租”一詞，但該陳述應(yīng)理解為原、被告協(xié)商一致變更承租人，實際上是對租賃權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。因此，老李要求前承租人小張再支付房租并無依據(jù)，最終，法院判決駁回老李的訴請。（記者 徐曉安）

法官說法

房屋租賃過程中，人們經(jīng)常使用“轉(zhuǎn)租”一詞，但實際上往往混淆了“承租人的變更”與法律意義上的“轉(zhuǎn)租”兩種不同概念。

轉(zhuǎn)租，是指承租人在承租租賃物后，作為出租人再將租賃物的部分或者全部再出租的行為，承租人與次承租人之間形成新的租賃合同關(guān)系。此時承租人并未從租賃關(guān)系中退出，承租人仍受到其與出租人簽訂的租賃合同的約束。

承租人的變更，指承租人在租賃期限內(nèi)，將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，前承租人退出原租賃關(guān)系，后承租人直接替代前承租人與出租人建立租賃關(guān)系。該轉(zhuǎn)讓并非僅是合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還包括了支付租金等合同義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。其實質(zhì)上是前承租人將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給后承租人，由后承租人取代前承租人的地位成為租賃合同的主體繼而履行房屋租賃合同的行為。

（2024年10月9日《現(xiàn)代快報》）