■ 案情概述

2017年11月30日，某業(yè)主郭女士購(gòu)置了南堰住宅小區(qū)（蘭亭·御湖城）的一套房產(chǎn)。2018年1月1日，她與物業(yè)管理方太原市維佳物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維佳物業(yè)”）簽署了前期服務(wù)協(xié)議，由該公司負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)。入住后，郭女士未購(gòu)置專(zhuān)屬車(chē)位，而是租用小區(qū)內(nèi)未售車(chē)位停放車(chē)輛，并向維佳物業(yè)支付費(fèi)用，維佳物業(yè)隨后將此費(fèi)用轉(zhuǎn)交給小區(qū)開(kāi)發(fā)商山西合眾瑞通投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合眾瑞通”）。自2018年3月起，小區(qū)政策調(diào)整，限制臨時(shí)停車(chē)并停止未售車(chē)位出租，僅開(kāi)放車(chē)位銷(xiāo)售，此舉引發(fā)包括郭女士在內(nèi)的多位業(yè)主不滿(mǎn)。經(jīng)多次交涉，小區(qū)雖恢復(fù)了部分臨時(shí)停車(chē)，但地下車(chē)位仍堅(jiān)持銷(xiāo)售為主。隨后，郭女士向法院提起訴訟，主張維佳物業(yè)及合眾瑞通應(yīng)停止妨礙其使用共有車(chē)位，提供未售地下車(chē)位出租服務(wù)，并公開(kāi)車(chē)位銷(xiāo)售情況，保障業(yè)主知情權(quán)。

■ 法院裁判

本案經(jīng)兩級(jí)法院審理后，法院均認(rèn)定合眾瑞通作為涉案小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方，雖享有對(duì)車(chē)位的所有權(quán)，但在處分時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。法院認(rèn)為，合眾瑞通及維佳物業(yè)僅通過(guò)出售方式處分車(chē)位，限制、剝奪了包括郭女士在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主依法享有的對(duì)未處分車(chē)位的出租請(qǐng)求權(quán)，該行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)予糾正。因此，法院支持了郭女士的訴訟請(qǐng)求，判令合眾瑞通以出售、附贈(zèng)或出租等方式向原告提供未處分的停車(chē)位，以滿(mǎn)足其使用需求。

■ 法條解讀

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條（現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五、二百七十六條）規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條（現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條）規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款（現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條）有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

本案中，合眾瑞通作為涉案小區(qū)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位的開(kāi)發(fā)建設(shè)方，可視為這些地下車(chē)位的合法所有者，依法享有對(duì)其的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。然而，根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定，此類(lèi)車(chē)位的分配需優(yōu)先考慮小區(qū)業(yè)主的需求，業(yè)主有權(quán)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、作為購(gòu)房贈(zèng)品或租賃等途徑獲得車(chē)位的使用權(quán)乃至所有權(quán)。合眾瑞通僅采取銷(xiāo)售方式分配車(chē)位，在一定程度上限制了包括郭女士在內(nèi)的眾多業(yè)主通過(guò)租賃等其他合法途徑獲取車(chē)位使用權(quán)的權(quán)利，應(yīng)予糾正。

■ 律師短評(píng)

本案的勝訴不僅是對(duì)郭女士個(gè)人權(quán)益的維護(hù)，對(duì)于維護(hù)業(yè)主在小區(qū)停車(chē)問(wèn)題上的合法權(quán)益也具有重要意義。它再次強(qiáng)調(diào)了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”這一法律原則，在小區(qū)停車(chē)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不能一味追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視業(yè)主的合理需求。只有在法律的框架內(nèi)，通過(guò)公平、合理的方式解決停車(chē)難題，才能構(gòu)建和諧、宜居的社區(qū)環(huán)境。

此外，本案的啟示遠(yuǎn)不止于此。它促使我們深入思考，在汽車(chē)社會(huì)日益成熟的今天，如何更加科學(xué)、高效地規(guī)劃與管理小區(qū)停車(chē)資源。我們倡導(dǎo)建立預(yù)防性與調(diào)解性并重的停車(chē)管理機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間建立常態(tài)化的溝通橋梁，通過(guò)協(xié)商與包容，將矛盾化解于萌芽狀態(tài)。同時(shí)，我們也呼吁政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善相關(guān)政策法規(guī)，為小區(qū)停車(chē)管理提供堅(jiān)實(shí)的制度保障，確保法律的嚴(yán)肅性與權(quán)威性得到充分體現(xiàn)。

（作者 王澍楠 系北京市安理律師事務(wù)所律師助理、法學(xué)碩士）

（2024年8月15日《法制文萃報(bào)》）