騰退一直系法院執(zhí)行工作中的“硬骨頭”，湖北省武漢市漢南區(qū)人民法院在執(zhí)行一批騰退系列案件中，踐行善意文明執(zhí)行理念，發(fā)揮執(zhí)行職能、把握?qǐng)?zhí)行時(shí)機(jī)、講究執(zhí)行策略，巧妙變“強(qiáng)制騰退”為“租賃”，推動(dòng)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解，充分保障了申請(qǐng)執(zhí)行企業(yè)合法權(quán)益的同時(shí)，為被執(zhí)行企業(yè)解困，護(hù)航企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

續(xù)租價(jià)格談不攏，合同解除需騰退

2020年起，A公司將6000余平方米的廠房分別租賃給多家公司及個(gè)人，并分別與其簽訂了租賃合同書(shū)，約定租賃期間為一年。后因A公司與B公司簽訂了《資產(chǎn)委托代管協(xié)議》，約定自2022年1月1日起，A公司委托B公司全權(quán)管理和使用A公司名下的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。B公司在清理A公司資產(chǎn)過(guò)程中，認(rèn)為其對(duì)外租賃的廠房及房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，于是在租賃合同到期后，與承租企業(yè)及個(gè)人就續(xù)租價(jià)格進(jìn)行商議，對(duì)于達(dá)成協(xié)議的就重新簽訂租賃合同，未達(dá)成協(xié)議的則根據(jù)原有合同約定到期后解除。然而在商談過(guò)程中，十余家企業(yè)與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶表示對(duì)大幅上漲的租金表示不滿，又不愿意解除合同，于是B公司委托第三方房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)其承租廠房租金進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估的年度租金標(biāo)準(zhǔn)較原有租金價(jià)格相差六倍之大，并向承租方出具了《告知書(shū)》，告知其2022年6月30日以前的租金按上年度標(biāo)準(zhǔn)交付，若承租公司愿意按照現(xiàn)評(píng)估的年度租金標(biāo)準(zhǔn)可與其重新簽訂廠房場(chǎng)地租賃合同，若雙方無(wú)法達(dá)成一致，則租賃合同解除，承租公司應(yīng)在指定期限內(nèi)返還房屋。然而，書(shū)面告知后，因續(xù)簽租金標(biāo)準(zhǔn)與原定租金標(biāo)準(zhǔn)相差過(guò)大，雙方仍舊沒(méi)有進(jìn)展，B公司再次發(fā)出《催告書(shū)》，仍舊無(wú)果，于是B公司訴至法院，要求解除合同，騰退房屋并支付使用期間的房屋占用費(fèi)。

經(jīng)法院審理，認(rèn)定租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租公司繼續(xù)占用房屋未經(jīng)B公司同意，應(yīng)當(dāng)騰退房屋并根據(jù)原有租賃合同約定支付房屋占用費(fèi)。漢南區(qū)人民法院依法判決解除租賃合同，支付房屋占用費(fèi)并限期騰退房屋。

強(qiáng)制騰退成本高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇難題

因部分承租方未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，B公司向漢南區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人向法官反映，承租方大多是小微企業(yè)或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，原本以為可以順利續(xù)租，在租賃期間根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)廠房進(jìn)行了維修，添置了相關(guān)設(shè)施，面對(duì)強(qiáng)制騰退，短時(shí)間內(nèi)難以再找到合適的生產(chǎn)場(chǎng)地，前期投入的維修成本無(wú)法收回，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法找到合適的生產(chǎn)場(chǎng)地，拆除的設(shè)備也沒(méi)法安置，此外還有部分公司還在生產(chǎn)，此時(shí)騰退可能面臨企業(yè)訂單無(wú)法完成的困境。

了解這一情況后，執(zhí)行法官聯(lián)系了B公司，希望可以從中斡旋，留下履行“緩沖期”。但B公司認(rèn)為簽訂合同時(shí)并沒(méi)有約定對(duì)附著物損失予以補(bǔ)償，公司給予補(bǔ)償金沒(méi)有法律依據(jù)，由于已經(jīng)對(duì)案涉廠房進(jìn)行過(guò)租賃價(jià)格的評(píng)估，無(wú)法隨意變更。雙方互不相讓，執(zhí)行一時(shí)陷入僵局，擺在眼前的看似只有強(qiáng)制騰退這一個(gè)辦法。

但如果強(qiáng)制騰退，被執(zhí)行人需要重新尋找適合經(jīng)營(yíng)的廠房，并自行付費(fèi)拆除添置的相關(guān)設(shè)施，對(duì)于被執(zhí)行人而言，其所需承擔(dān)的時(shí)間成本、拆除成本及損耗均較大，訂單可能也無(wú)法正常完成，對(duì)于小微企業(yè)而言，將會(huì)使其經(jīng)營(yíng)陷入困境。而這批案件前期已經(jīng)過(guò)多輪調(diào)解、審理，當(dāng)事人之間關(guān)系緊張，如強(qiáng)制騰退亦可能激化矛盾，造成不利后果。

騰退變租賃，因案施策巧妙破局

因廠房被不同企業(yè)或個(gè)人承租，執(zhí)行法官多次走訪調(diào)查了解實(shí)際情況，憑著多年執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，找到了破局之道——騰退變租賃。

如能促使當(dāng)事人重新簽訂租賃協(xié)議，既能避免場(chǎng)地空置，又能避免騰退影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)，更符合雙方當(dāng)事人利益。確定了執(zhí)行方向，執(zhí)行法官多次聯(lián)系B公司負(fù)責(zé)人，了解到收回廠房后仍有繼續(xù)出租的意愿。于是執(zhí)行法官組織雙方當(dāng)事人再次調(diào)解，當(dāng)面給他們算了一筆“經(jīng)濟(jì)賬”，評(píng)估價(jià)格做出的依據(jù)系轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廠房的租賃價(jià)格，因大部分為工業(yè)園區(qū)廠房，租賃價(jià)格相對(duì)較高，但案涉廠房與其建設(shè)要求、配套設(shè)施等均有較大差距，經(jīng)走訪了解，該評(píng)估價(jià)格顯著高于案涉廠房的實(shí)際市場(chǎng)行情，重新尋找合適的承租方可能造成廠房長(zhǎng)期空置，而與被執(zhí)行人重新簽訂租賃合同，對(duì)于申請(qǐng)公司來(lái)說(shuō)，既避免了廠房空置期，減少了空置期間的維護(hù)成本，免去了后續(xù)轉(zhuǎn)租的后顧之憂，一定程度上提升了出租收益；對(duì)于被執(zhí)行人來(lái)說(shuō)，免去了耗時(shí)費(fèi)力的騰退清場(chǎng)及重新尋找廠房，維持了企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，可以實(shí)現(xiàn)多方共贏的良好效果。最終，經(jīng)過(guò)反復(fù)多輪協(xié)調(diào)，雙方當(dāng)事人達(dá)成了新的租賃協(xié)議，根據(jù)市場(chǎng)的行情和評(píng)估的價(jià)格，在原有租金之上上浮一定比例，雙方當(dāng)事人也從針?shù)h相對(duì)到握手言和。案件執(zhí)行完畢后，執(zhí)行法官開(kāi)展了執(zhí)行情況回訪，擺脫了訴訟包袱的企業(yè)，已經(jīng)恢復(fù)了正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

開(kāi)展“荊楚雷霆2024武漢行動(dòng)”以來(lái)，漢南區(qū)人民法院正確把握善意執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行的關(guān)系，把每個(gè)案件都當(dāng)作優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的“試金石”，在執(zhí)行中全面準(zhǔn)確開(kāi)展涉企經(jīng)濟(jì)影響評(píng)估，主動(dòng)為企業(yè)想得多一點(diǎn)、想得深一點(diǎn)、想得全面一點(diǎn)，選擇最為合適的執(zhí)行方式，減少涉訴執(zhí)行對(duì)小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成的影響，為中小企業(yè)解憂紓困，讓法治化營(yíng)商環(huán)境成為企業(yè)發(fā)展的“定心丸”。（湖北省武漢市漢南區(qū)人民法院 王家利）