當(dāng)前國家各項政策嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地上房屋買賣，尤其禁止本集體外的人員購買農(nóng)村房屋，這類禁止性規(guī)定具體分散在行政規(guī)章、地方性法規(guī)、各級政府政策文件中，但是對于本集體經(jīng)濟組織之外的人員購買農(nóng)村房屋的合同效力的認(rèn)定，法律、法規(guī)并無明確規(guī)定。

筆者認(rèn)為，在一審辯論終結(jié)前如果買受人身份轉(zhuǎn)換后為本集體成員后，不存在其他無效情形之下，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。在國家確定宅基地制度改革試點地區(qū)之外發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定無效，主要是綜合考慮以下因素：

違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，土地管理法明確規(guī)定農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體所有，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)村房屋買賣雖然僅是對該宅基地上的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是實際上也是對宅基地使用權(quán)進(jìn)行了處置，而宅基地屬于農(nóng)民集體所有，應(yīng)當(dāng)由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，農(nóng)村房屋的買賣侵害的是全體集體經(jīng)濟組織成員的利益，損害的是社會公共利益。

農(nóng)村土地性質(zhì)特殊，要堅持公有制性質(zhì)不能變。宅基地使用權(quán)與本集體的身份關(guān)系相聯(lián)系，是一種給予農(nóng)民的福利性待遇，是平衡社會分配的一種措施。故此對于農(nóng)村買賣合同效力應(yīng)予以保守對待，認(rèn)定為無效更能保護(hù)當(dāng)前土地政策及農(nóng)民整體利益。

當(dāng)前國家對農(nóng)村房屋買賣整體的政策均是禁止向非本集體成員轉(zhuǎn)讓，如確認(rèn)合同效力為有效的，那么國家相關(guān)土地管理政策將歸于虛無，無法實現(xiàn)有效行政管理。

但是也需要注意到，無效的認(rèn)定只是當(dāng)前階段性的效力認(rèn)定，隨著社會經(jīng)濟和農(nóng)村的發(fā)展、國家政策的變更，當(dāng)前農(nóng)村宅基地、農(nóng)村土地管理問題已經(jīng)有了較為明確的走向，死守耕地紅線不動搖的前提下，部分農(nóng)村土地、宅基地市場化流通是大勢所趨，也意味著未來在農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定上將有較大變化，甚至更多的爭議點。

（2023年10月31日《江蘇法治報》丁慧）