《法治日報(bào)》記者 辛紅 《法人》見習(xí)記者 李遼

廣東深圳有一座具有350年歷史的客家古村，現(xiàn)已成為國家級文旅特色古鎮(zhèn)、主流媒體多次聚焦的文化地標(biāo)。而鮮有人知道，其煥新之路曾因一場棘手的歷史建筑租賃合同糾紛險(xiǎn)些停滯不前。而助力破解這場困局的人，正是廣和律師事務(wù)所高級合伙人尹玉。

她的專業(yè)底氣來自三重視角的融合與互補(bǔ)：最早，她在知名文旅企業(yè)擔(dān)任法務(wù)，這段甲方經(jīng)歷讓她深諳文旅企業(yè)的運(yùn)營邏輯與核心訴求，對企業(yè)痛點(diǎn)有最直觀的感受；成為律師后，她的視野從單一企業(yè)拓展到整個行業(yè)，視角也從“事后化解糾紛”轉(zhuǎn)向“事前風(fēng)險(xiǎn)防控”；而兼任深圳前海法院特邀調(diào)解員、多家仲裁機(jī)構(gòu)仲裁員的經(jīng)歷，讓她既熟悉裁判思路，也能以調(diào)解員的同理心去理解各方訴求。

法律服務(wù)需分段施策

“文旅法律服務(wù)自帶溫度與社會價(jià)值，既能守護(hù)歷史文化根脈、助力鄉(xiāng)村振興，也能從無到有打造城市文旅名片。其獨(dú)特魅力，是其他領(lǐng)域的法律服務(wù)難以比擬的?！币袷沁@樣看待自身工作的。

尹玉 受訪者供圖

深圳這座客家古村的“活化”項(xiàng)目，完整呈現(xiàn)了尹玉團(tuán)隊(duì)全流程的文旅法律服務(wù)模式。在項(xiàng)目推進(jìn)的不同階段，法律服務(wù)的側(cè)重點(diǎn)各不相同，律師所扮演的角色、需要突破的難點(diǎn)也隨之變化。

2016年項(xiàng)目剛啟動時(shí)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、歷史建筑使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚無明確的法律法規(guī)。尹玉帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)與政府合力創(chuàng)新設(shè)計(jì)了“政府+企業(yè)+村股份公司”的合作模式，通過租賃、入股等路徑，破解了集體土地流轉(zhuǎn)難題，為項(xiàng)目筑牢了最核心的根基。

之后，項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，尹玉團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)而承擔(dān)起架構(gòu)設(shè)計(jì)的重要工作。這一階段的核心難點(diǎn)，在于要堅(jiān)守“不大拆大建、保留古村原貌”的原則，平衡歷史建筑保護(hù)與商業(yè)開發(fā)之間的矛盾。她說：“當(dāng)時(shí)，我們將文物保護(hù)、生態(tài)保護(hù)的剛性要求，嵌入各類開發(fā)、建設(shè)及合作協(xié)議中，最終協(xié)助項(xiàng)目投資方完成全部報(bào)批報(bào)建手續(xù)，讓古村風(fēng)貌保護(hù)與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)并行不悖?！?/p>

當(dāng)項(xiàng)目步入IP開發(fā)與市場化運(yùn)營階段，法律服務(wù)的重心轉(zhuǎn)向知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)。尹玉團(tuán)隊(duì)為打造文旅特色古鎮(zhèn)的“小涼帽”非遺IP搭建了全鏈條法律保護(hù)體系，覆蓋內(nèi)容創(chuàng)作、VR影視制作、衍生品開發(fā)、實(shí)景體驗(yàn)等各個環(huán)節(jié)。在完備的法律護(hù)航下，由“小涼帽”IP打造的影視作品斬獲第74屆威尼斯國際電影節(jié)亞太單元金獅獎、加拿大中國電影節(jié)最佳兒童片獎、中國“玉猴獎”等多項(xiàng)國內(nèi)外重磅榮譽(yù)，相關(guān)繪本入選“CCTV國家品牌計(jì)劃”。

進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)營后，尹玉團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目的法律服務(wù)并未停止，大到工程價(jià)款結(jié)算、工程質(zhì)量責(zé)任界定、工期索賠、改擴(kuò)建工程合規(guī)、竣工驗(yàn)收及各類糾紛處置，小到商鋪?zhàn)赓U、游客投訴、知識產(chǎn)權(quán)日常維權(quán)，均進(jìn)行跟進(jìn)與保障。

過去，古村受地理?xiàng)l件限制，經(jīng)濟(jì)以單一農(nóng)業(yè)和傳統(tǒng)手工業(yè)為主，村集體與村民收入普遍偏低。但在數(shù)百億元的投資開發(fā)下，文旅特色古鎮(zhèn)項(xiàng)目年接待游客量突破百萬人次，有力帶動了周邊交通、餐飲、住宿等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)分紅、村民就業(yè)等共建共享機(jī)制，古村落成為全國古村文旅開發(fā)、農(nóng)文旅融合發(fā)展的范本。

忌機(jī)械套用法律條文

在為客家古村項(xiàng)目做法律服務(wù)的過程中，最讓尹玉揪心的是那場棘手的歷史建筑租賃合同糾紛。項(xiàng)目由客家古村改造而來，涉案房屋均為擁有幾百年歷史的老宅，其建造年代早于現(xiàn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可制度的施行時(shí)間。

尹玉介紹，項(xiàng)目投資方此前已通過合法途徑受讓涉案房屋的出租權(quán)，且整個古鎮(zhèn)項(xiàng)目均已取得政府立項(xiàng)備案、社會投資項(xiàng)目備案證等完整合規(guī)手續(xù)。然而承租方在承租商鋪后，長期拖欠租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，經(jīng)投資方多次催告仍拒不履行付款義務(wù)。投資方隨即提起訴訟，承租方反以“房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證”為由反訴，主張租賃合同無效，意圖拒付全部費(fèi)用。

深諳文旅項(xiàng)目特殊性的尹玉認(rèn)為，處理此類糾紛絕不能機(jī)械套用法律條文，必須結(jié)合歷史事實(shí)、行業(yè)屬性和政策背景等綜合判斷?！斑@些老宅是歷史建筑遺存，不能用現(xiàn)行規(guī)劃許可標(biāo)準(zhǔn)去苛求?！?/p>

尹玉帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步開展規(guī)則適用分析，并從行業(yè)價(jià)值與社會公共利益維度強(qiáng)化法理論證：首先明確現(xiàn)行房屋租賃合同糾紛相關(guān)司法解釋的適用范圍，不應(yīng)覆蓋此類歷史建筑，隨后梳理了團(tuán)隊(duì)成功代理的、同一轄區(qū)法院就同類歷史建筑及租賃合同糾紛作出的多份生效裁判。這些判決中法院均認(rèn)定租賃合同合法有效，團(tuán)隊(duì)據(jù)此向法庭提交了詳盡的類案檢索報(bào)告，主張遵循“同案同判”原則，維護(hù)司法裁判的統(tǒng)一性。

與此同時(shí)，團(tuán)隊(duì)還闡明，該項(xiàng)目作為國家級文旅特色古鎮(zhèn)、深圳客家文化重要名片，承載著文化傳承、鄉(xiāng)村振興、村民就業(yè)增收等多重社會價(jià)值，機(jī)械認(rèn)定合同無效將引發(fā)大規(guī)模連鎖反應(yīng)，損害公共利益與多方主體的合法權(quán)益。

終于，二審法院裁定撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審。經(jīng)重審，尹玉團(tuán)隊(duì)代理的一方勝訴。

文旅訴訟不止于勝訴

在尹玉代理的大量古鎮(zhèn)開發(fā)、鄉(xiāng)村文旅、景區(qū)運(yùn)營類訴訟案件中，爭議核心多圍繞土地權(quán)屬、文物保護(hù)合規(guī)、集體資產(chǎn)管理、運(yùn)營服務(wù)、租賃關(guān)系等多重維度交織展開，法律適用錯綜復(fù)雜，平衡各方利益的難度也極大。

一起看似普通的租賃糾紛，往往會同時(shí)涉及租賃規(guī)范、土地管理、文物保護(hù)、物業(yè)管理領(lǐng)域等多部法律法規(guī)。案件還會牽扯項(xiàng)目運(yùn)營方、村集體、商戶、投資方、實(shí)際經(jīng)營者等多方主體。加之古村老宅普遍存在建成年代久遠(yuǎn)、無規(guī)劃許可手續(xù)、權(quán)屬流轉(zhuǎn)復(fù)雜等歷史遺留問題，再疊加市政施工、景區(qū)限流等外部因素，以及文旅行業(yè)特有的保底銷售額提成式租金模式，使得這類案件的爭議焦點(diǎn)與裁判邏輯，均與常規(guī)商業(yè)糾紛截然不同。

尹玉總結(jié)了文旅訴訟中經(jīng)常面臨的幾類糾紛，并摸索出了突破路徑。其中最致命也最高發(fā)的爭議通常是由于歷史老宅沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，承租方常以此為由主張合同無效、拒付租金。此外，有的商戶經(jīng)常以合同約定為由將保底銷售額提成的租金模式曲解為類似合作分成的經(jīng)營關(guān)系。針對這種逃租借口，尹玉表示：“面對這種情況，需明確此種保底銷售額提成模式的法律性質(zhì)，其核心在于出租方僅讓渡商鋪使用權(quán)、收取固定對價(jià)（即保底部分），并不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這也提醒市場主體在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)明確約定法律關(guān)系性質(zhì)、租金計(jì)算方式、各項(xiàng)費(fèi)用承擔(dān)、維修義務(wù)、違約情形及損失承擔(dān)等核心條款，避免因約定模糊引發(fā)糾紛?！?/p>

在實(shí)踐中，還有一種普遍情況：承租方惡意違約后，常會以疫情、市政道路修繕、治水工程等事由主張免責(zé)。這種情況下，尹玉認(rèn)為，依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，可通過時(shí)間軸比對等方式證實(shí)違約欠租等遲延履行行為早于不可抗力事件發(fā)生，明確惡意欠租商戶無權(quán)適用租金減免政策，同時(shí)證明市政工程并未阻斷商鋪經(jīng)營、運(yùn)營方已主動給予合理免租幫扶以駁回其免責(zé)主張。

針對一人公司商戶試圖規(guī)避股東連帶責(zé)任的情況，同樣有明確的破局思路。她表示，可依據(jù)一人公司舉證責(zé)任倒置規(guī)則，要求股東承擔(dān)舉證責(zé)任，明確其需舉證證明個人財(cái)產(chǎn)與公司財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，否則應(yīng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。實(shí)踐中可要求股東提交財(cái)產(chǎn)獨(dú)立審計(jì)報(bào)告，結(jié)合個人代收租金、公私賬戶混同等事實(shí)，依法追究相關(guān)主體的連帶責(zé)任。

守住每一處細(xì)節(jié)

文旅行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)兼具跨法域復(fù)合性強(qiáng)、利益主體多元交織等特點(diǎn)，且與政策導(dǎo)向深度綁定，行業(yè)發(fā)展高度依賴土地管理、鄉(xiāng)村振興、文物保護(hù)、涉外合作等多重政策規(guī)范。

此外，文物保護(hù)、生態(tài)管控、集體土地使用均是不可觸碰的剛性底線。一旦逾越這類底線，項(xiàng)目極易面臨停工風(fēng)險(xiǎn)，造成無法挽回的損失。

更值得關(guān)注的是，文旅產(chǎn)業(yè)兼具公益與商業(yè)雙重屬性。她表示，鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目既要扛起鄉(xiāng)村振興的公益使命，又要實(shí)現(xiàn)商業(yè)盈利的經(jīng)營目標(biāo)；文物文旅項(xiàng)目則需兼顧文化傳承的公益責(zé)任與市場運(yùn)營的商業(yè)需求，雙重屬性疊加讓風(fēng)險(xiǎn)管控難度陡增，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，往往會給商業(yè)運(yùn)營、文化傳承、村民生計(jì)帶來多重?fù)p失。

基于多年深耕文旅行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，尹玉總結(jié)，文旅企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展，核心要抓好三項(xiàng)關(guān)鍵法律工作。

首先要做足做透前置盡調(diào)。在項(xiàng)目拿地、合作洽談、引進(jìn)IP等前期環(huán)節(jié)，必須全面核查土地權(quán)屬、文物保護(hù)要求、知識產(chǎn)權(quán)授權(quán)鏈條等核心事項(xiàng)。

其次是推行定制化合規(guī)設(shè)計(jì)，堅(jiān)決摒棄通用合同模板的生硬套用，根據(jù)項(xiàng)目類型量身打造專屬法律架構(gòu)與合同條款。在鄉(xiāng)村文旅領(lǐng)域，尹玉曾為海南某村落的農(nóng)旅項(xiàng)目，開發(fā)定制了“企業(yè)+村集體+村民”的三方合作架構(gòu)，并根據(jù)不同土地性質(zhì)擬定對應(yīng)的利益分配及流轉(zhuǎn)協(xié)議，成功打造了少數(shù)民族地區(qū)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，為區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動力；在跨境IP文旅領(lǐng)域，她針對不同合作模式設(shè)計(jì)專屬的跨境授權(quán)與收益分成條款；在生態(tài)文旅領(lǐng)域，她為某海島國有林場項(xiàng)目定制經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與生態(tài)保護(hù)專項(xiàng)協(xié)議，讓法律方案貼合項(xiàng)目自身特性。

最后要落實(shí)全周期風(fēng)險(xiǎn)管控，從土地開發(fā)到商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)全程跟進(jìn)、動態(tài)排查風(fēng)險(xiǎn)。除了深圳某客家古鎮(zhèn)項(xiàng)目外，她參與的深圳某新區(qū)全域旅游項(xiàng)目，也通過文物保護(hù)、土地整合到景區(qū)運(yùn)營的全周期合規(guī)防控，成功獲評省級文旅融合示范區(qū)。

在尹玉眼中，文旅從來不是單純的商業(yè)業(yè)態(tài)，它承載著歷史記憶與民生期盼，法律也從來不是限制其發(fā)展的枷鎖，而是其行穩(wěn)致遠(yuǎn)的底氣?！笆刈∶恳惶幖?xì)節(jié)、防范每一個隱患，才能讓古村古韻綿延不絕，讓文旅產(chǎn)業(yè)在法治軌道上持續(xù)生長，讓商業(yè)價(jià)值、文化價(jià)值與民生福祉共融共生。”