□　法治日?qǐng)?bào)全媒體記者　羅莎莎

□　見(jiàn)習(xí)記者　許瑤蕾

董某是江蘇省南京市某小區(qū)業(yè)主，多年來(lái)一直按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)。今年1月，董某收到了物業(yè)公司的催交短信，認(rèn)為該短信內(nèi)容違反了法律規(guī)定，屬于“脅迫”，遂拒絕支付2024年的車位管理費(fèi)。

此后，董某在小區(qū)的出行遭遇極大不便，每次車輛要駛?cè)胄^(qū)地下車庫(kù)時(shí)，道閘都不能自動(dòng)抬桿，需要董某下車去找物業(yè)工作人員表明自己是業(yè)主，有產(chǎn)權(quán)車位，讓物業(yè)工作人員手動(dòng)抬桿；車輛駛出小區(qū)大門(mén)時(shí)會(huì)被識(shí)別為“臨時(shí)車”，被要求交費(fèi)，董某又要和物業(yè)工作人員當(dāng)場(chǎng)交涉才能出門(mén)。無(wú)奈之下，董某將物業(yè)公司訴至南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令物業(yè)公司停止以催交費(fèi)用為目的限制其車輛出入小區(qū)大門(mén)和地下車庫(kù)的行為。

法院認(rèn)為，物業(yè)公司有催交費(fèi)用的權(quán)利，但方式必須合理合法。用限制通行的方式來(lái)催交，侵犯了業(yè)主的通行權(quán)。新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或限制供水、供電、供熱、供氣、通訊以及利用電梯門(mén)禁控制系統(tǒng)限制人員車輛出入的方式催交物業(yè)費(fèi)。

經(jīng)法院組織調(diào)解和釋法說(shuō)理，物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)所有大門(mén)和地下車庫(kù)的權(quán)利，董某補(bǔ)交車位管理費(fèi)，雙方就此簽訂調(diào)解協(xié)議，該案以調(diào)解結(jié)案。

江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院立案庭副庭長(zhǎng)鐘詩(shī)蔚表示，業(yè)主是小區(qū)公共道路的共有權(quán)人，享有通行權(quán)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)限制業(yè)主通行的權(quán)利，不能通過(guò)設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)來(lái)限制業(yè)主通行，物業(yè)公司的催交措施也不能超過(guò)合理的限度。

就本案而言，物業(yè)公司的職能為對(duì)業(yè)主提供服務(wù)和管理職能，該職能來(lái)源于業(yè)主的委托，業(yè)主在服務(wù)關(guān)系中處于主導(dǎo)地位，是權(quán)利主體。物業(yè)公司應(yīng)以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作為提高繳費(fèi)率的前提，更多地貼近服務(wù)者角色，了解業(yè)主不交費(fèi)的原因，回應(yīng)業(yè)主需求。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限內(nèi)仍不支付的，可以將糾紛提交第三方調(diào)解組織予以多元化解；調(diào)解不成的，可以訴至法院或者申請(qǐng)仲裁。最后，業(yè)主也應(yīng)該保持善意的態(tài)度，多溝通和積極配合，積極履行交費(fèi)義務(wù)，才能共同營(yíng)造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。