打文化潮流牌，昔步·統(tǒng)益里正全力招商，目前商戶已入駐七成。周楠 攝

鴻壽坊食集，雅俗共賞的飲食特性吸引各年齡層消費群體。周楠 攝

泰來坊舊改地塊變身普陀MOXY酒店，月底將正式營業(yè)。資料圖片

這段時間，泰來坊酒店總經理王東東已接待了好幾撥現(xiàn)場咨詢?！拔乙郧熬妥≡谔﹣矸?，聽說酒店要開業(yè)了，我想預訂我家以前的房間住一晚可以嗎？”咨詢的人都是舊改居民，有的已經搬遷至外區(qū)，有的甚至已定居國外，這次專門坐飛機回來。

位于普陀區(qū)江寧路澳門路的泰來坊城市更新地塊，原是承載著上海記憶的里弄建筑群，如今變身為知名酒店集團萬豪旗下的普陀MOXY酒店。本月末，這座全國首家MOXY石庫門酒店將正式營業(yè)。

無獨有偶，在長壽路街區(qū)，已運營一年半的鴻壽坊、近期煥新的昔步·統(tǒng)益里也是曾經的舊改地塊，如今共同構成一條小而美的“精致煙火氣”消費帶。這些由舊改地塊更新而來的商業(yè)體，不僅保留了歷史肌理，更通過文旅商體展聯(lián)動，探索出一條可持續(xù)的消費升級路徑。

記者調查走訪普陀長壽路街區(qū)，試圖探尋城市更新如何激活消費新亮點？

入住石庫門酒店

感受天井里休閑時光

泰來坊始建于20世紀30年代，由新仁紀營造廠出資建造，是上海晚期石庫門里弄建筑的縮影。近百年來，這里曾被用作居民住宅和沿街商鋪，卻因歲月侵蝕逐漸褪色：狹窄的弄堂、斑駁的外墻、老化的設施，讓這片歷史街區(qū)一度陷入沉寂。

為喚醒城市記憶、改善居民生活，地塊舊改完成后，在普陀區(qū)政府的統(tǒng)籌下，普陀西部集團對泰來坊啟動了更新改造。

西部集團下屬城市更新公司副總經理邵子龍告訴記者，更新前，該地塊的里弄街巷空間肌理清晰完整，石庫門建筑風貌具有一定的典型性。更新改造方案以“保留地塊肌理，重塑建筑風貌，傳承歷史記憶，激活城市活力”為原則，旨在實現(xiàn)以點帶面、輻射周邊的城市更新目標。

改造后的泰來坊，最引人注目的當數(shù)萬豪集團MOXY品牌入駐。MOXY酒店是一個精品生活方式品牌，專為千禧新生代旅行者打造。

記者看到，MOXY酒店的大理石門頭保留原始建筑風貌和肌理，復刻泰來坊原始牌樓的細節(jié)。酒店整體呈現(xiàn)石庫門風格，以經典的青磚灰瓦為主色調，融入現(xiàn)代線條，既復古又時尚。

泰來坊周邊區(qū)域作為中國近代民族工業(yè)發(fā)祥地，曾經紡織廠、印染廠、啤酒廠等云集，設計保留了不少獨特的工業(yè)元素，比如工廠印象涂鴉、鋸齒風格裝飾品等。“酒店主打海派工業(yè)風，要讓客人入住時，既能觸摸1930年的磚墻，又能感受2025年的心跳。”王東東說。

酒店大堂內，兩層樓高的大片落地窗帶來通透的視野。臺球桌、老式電話，方形廚房酒吧、十余個休閑座椅帶來開闊的交友空間；沿著一樓復古旋轉樓梯向上，還可看到鑲嵌著石庫門雕花元素的圖書館、會議室和健身房。酒店擁有92間風格迥異的客房，包括一樓庭院房和五樓四米挑高房，價格從600元—1000余元/天不等。入住庭院房的客人，可以坐在庭院的椅子上，感受石庫門天井里的休閑時光。頂樓部分房型，還1:1還原了老虎窗結構。

值得一提的是，酒店一樓的酒吧、咖啡廳、餐飲倡導開放式理念，不僅服務于酒店住客，還向居民開放，讓酒店與街區(qū)更好地融為一體。王東東說：“酒店距離上?；疖囌炯s1.4公里，步行可達地鐵站及街區(qū)內各商業(yè)體。開業(yè)后，有望成為不少游客的入滬第一站?！?/p>

開放式街區(qū)設計

將社區(qū)商業(yè)帶入日常

如果上海普陀MOXY酒店的客人在周邊逛逛，15分鐘內就可以走到鴻壽坊、統(tǒng)益里，無論是品嘗咖啡、小酌一杯，還是吃頓美餐、曬曬太陽，都是不錯的選擇。

仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)商業(yè)體往往以“封閉式盒子”形態(tài)存在，而長壽街區(qū)的更新項目，不僅MOXY酒店采用開放式理念，鴻壽坊、統(tǒng)益里更是采用開放式街區(qū)設計，形成“商業(yè)+社區(qū)+公共空間”的融合格局。

瑞安房地產鴻壽坊項目總經理王瑩說，很多老上海人對長壽路頗有感情。大自鳴鐘一帶，曾經商肆繁榮、人聲鼎沸，是滬西重要的商業(yè)中心；亞新生活廣場曾領風氣之先，舉辦的張信哲演唱會萬人空巷……曾經的繁華與懷舊，成為開發(fā)商與商家選擇長壽路的重要原因，而打破物理邊界，實現(xiàn)人流共享，將成為重新激活長壽路的關鍵。

有趣的是，石庫門里弄的魚骨狀肌理，本身就為商業(yè)的開放提供了天然條件。

在鴻壽坊，1933年始建時的魚骨狀肌理石庫門里弄結構被保留下來，紅色屋頂延續(xù)了舊改之前的屋頂顏色和樣式，門頭的花紋保留了ArtDeco建筑經典的裝飾元素，從老房子回收的紅色陶土磚構成鴻壽坊食集的主要面貌……在王瑩看來，從古至今，人們對于舒適的街區(qū)尺度并沒有變化，因此鴻壽坊以開放的方式延續(xù)了西康路、新會路的小街區(qū)尺度。但生活方式改變了，商業(yè)業(yè)態(tài)就要多元、迭代。人們可以從任何一個地方進入鴻壽坊，只是單純逛逛，卻可以讓一家四代人都找到自己的喜好。

在占地面積更小的昔步·統(tǒng)益里，為了在傳承海派里弄建筑的歷史文脈與新生活、新腔調之間尋求平衡，西部集團采用拆除新建、構件保護、增加地下空間等方式進行更新改造，頗具里弄特色的魚骨狀街道格局將三片建筑有機串聯(lián)為整個步行街區(qū)，最終成為功能完備的商業(yè)辦公復合地標。

這種融合現(xiàn)代商業(yè)與歷史風貌，以開放的煥新方式與在地文化、在地風貌、在地環(huán)境共存，將社區(qū)商業(yè)氛圍重新帶入市民日常。數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月開業(yè)以來，鴻壽坊以1.5萬平方米的空間實現(xiàn)日均客流超2.7萬、年接待量逾千萬人次的網(wǎng)紅效應。調研發(fā)現(xiàn)，以鴻壽坊為“活力原點”，大約30%的客流會順訪周邊商業(yè)體，人氣和流量沿長壽路不斷延展，形成消費鏈。

采用差異化競爭

用分層策略抓住客群

從業(yè)態(tài)上看，“吃”幾乎占據(jù)了鴻壽坊商業(yè)業(yè)態(tài)的90%。沿街區(qū)域定位為“日咖夜酒”形態(tài)，引入精品咖啡館、小酒館、精致餐飲等，為追求潮流生活的群體提供豐富多元的體驗。

雅俗共賞的飲食特性，呈現(xiàn)在鴻壽坊的食集小店里。美式街頭漢堡店和意大利牛肚包中間是膠東海鮮水餃，潮汕本地鹵味店鄰居是本地糖炒栗子鋪，轉身還能買上現(xiàn)炒葵瓜子，或者坐在養(yǎng)生茶飲店喝上一杯。

美式餐飲chili's的店長Jay告訴記者，自開業(yè)以來，餐廳生意一直很好，工作日營業(yè)額達到2萬元左右，周末可達4萬元左右。“現(xiàn)在我們的消費者年齡跨度很大。白領中午來吃飯，老年人來喝下午茶，年輕人晚上來喝酒，周末則接待親子家庭?！?/p>

主打上海菜的餐廳“杜九月”則吸引老年客群。工作日下午1時30分左右，記者看到，這里的上座率依然有五成，其中八成以上為老年人。住在江寧路上的戴芳阿婆說，自己幾乎每周都要和老伴來吃一次，招牌魚頭是必點的菜，兩人一頓花費200元左右。“我喜歡逛鴻壽坊，這里每天都很熱鬧，吃完飯我們還會順便買點菜、帶幾個蔥油餅回家?！?/p>

打文化潮流牌，則是昔步·統(tǒng)益里在長壽路商圈中的差異化競爭策略。由于商業(yè)體量較小，很多商鋪都采用復合型業(yè)態(tài)。邵子龍介紹，眼下，昔步·統(tǒng)益里正全力招商，商戶已入駐七成。入駐這里的各類店鋪中，普陀區(qū)首店的比例為100%，全市首店的比例超過五成。

比如，全國首家由加拿大駐滬領事館推薦的“StyleCanada”加拿大戶外用品集合店鋪，在開業(yè)之初就辟出場地打造“早C晚A”的休閑餐飲空間，讓市民走進店鋪社交，帶動產品銷售額增長。該店店長介紹：“店鋪的目標就是提供北美的輕松生活方式。我們將根據(jù)顧客喜好不斷調整商品?！?/p>

正在試營業(yè)的祁彩源青藏文化演藝餐吧，除了可以吃到牦牛壯骨湯、冬蟲夏草紅菇雞湯、酥油茶等特色餐飲，還特設演藝舞臺，晚上7時至10時，由專人表演青藏歌舞?？腿擞信d致，也可以一起歌舞。

即將開業(yè)的ESEE BAR&LOUNGE，是國內知名模特經紀機構打造的復合藝術空間，集紅酒雪茄吧、藝術展廳和品質餐飲為一體。

長壽路上原永樂電器所在地，如今變身長壽里：品味清真西北菜，日營業(yè)額超過10萬元，凈素包子永遠排著長隊；189廣場主打“親子牌”，周末攀巖館客流超700人次；亞新生活廣場采用“白天銀發(fā)經濟+晚上夜經濟”的分層策略，精準抓住客群。

昔步·統(tǒng)益里的火浪烤肉合伙人James告訴記者，街區(qū)活動常常能帶來跨區(qū)客流，會有浦東、楊浦等區(qū)的消費者專程過來打卡。

居民們發(fā)現(xiàn)，煙火氣十足的長壽路漸漸回歸，而且更精致了。

打造鄰里社交場

吸引客群“情感消費”

如果說，石庫門更新保留了歷史記憶，吸引居民游客前來“情感消費”，那么，街區(qū)的文旅商體展聯(lián)動，則帶來新鮮感，制造了更多消費場景。

拿鴻壽坊來說，4月22日啟動的2025天地綠動生活節(jié)，將持續(xù)兩個月，聚焦“可持續(xù)社區(qū)生活方式”理念，深度鏈接全齡段居民需求。其間，“綠動國潮咖啡節(jié)市集”，以咖啡文創(chuàng)周邊、互動游戲、綠色有機農場風物等攤位，打造都市輕自然空間；“煙火市集”及“好綠友游園會市集”，則通過玩具周邊、非遺手作、趣味童年游戲等環(huán)節(jié)，傳遞松弛自在的生活態(tài)度。

王瑩表示：“商業(yè)體的開業(yè)只是開始，需持續(xù)調整業(yè)態(tài)，進行長期主義運營，否則所謂的網(wǎng)紅可能只是曇花一現(xiàn)。而文旅商體展聯(lián)動，不僅可以提升消費，也能打造人本友好的鄰里社交場，形成街區(qū)與社區(qū)共生的形態(tài)?！?/p>

鴻壽坊將每月28日定為會員日，提出“1%消費捐”計劃，鼓勵消費者將小票捐出，鴻壽坊將其面額的1%用于長壽社區(qū)公益，如為孤老送米油等，增強社區(qū)認同。

2025上海國際咖啡文化節(jié)期間，普陀區(qū)將咖啡文化與中國旅游日相結合，推出“啡嘗蘇州河”藝術生活季，屆時，鴻壽坊、昔步·統(tǒng)益里等都會參與。今后，昔步·統(tǒng)益里還將設立“藝術社交客廳”，聚焦文化潮流活動，打造一個集文化藝術、餐飲娛樂、特色零售于一體的海派精品文化潮流街區(qū)。

長壽路街道黨工委書記王遠華介紹，街道搭建平臺，牽頭成立長壽路城市更新臨時黨委，定期組織商戶學習交流，普陀區(qū)相關委辦局、街道負責人參加，隨時幫助解決問題。長壽街區(qū)的商業(yè)體目前形成聯(lián)動、共生生態(tài)，與不久前剛剛升級的長壽公園、長壽社區(qū)衛(wèi)生中心等一起，共同提升“15分鐘社區(qū)生活圈”的居民獲得感。

隨著時間變遷和城市拓展，上海一部分石庫門里弄已從曾經的居住功能向其他功能轉化。在上海社會科學院應用經濟研究所研究員萬勇看來，通過城市更新并植入新業(yè)態(tài)，將其打開成為公共性的文旅、商業(yè)載體，既保留煙火氣，也能讓更多尋常百姓進入，體驗其歷史肌理，重構消費生態(tài)，是值得借鑒推廣的方式。（記者 周楠）